明年，是房市關鍵的一年。除了雨遮不可登記新制上路之外，央行總裁彭淮南將退休，後續房市管制措施與利率的變動，可能會讓房地產市場產生新的化學變化……
由於央行未跟進美國升息，台灣重貼現率持續位在歷史相對低水位，房貸利率更是殺到破底。據央行統計，五大行庫今年十月新承作「購屋貸款利率」竟連降至一點六二七％，創下近七年新低，僅次於九九年六月創下的一點六一六％（房貸利率，非重貼現率）最低紀錄。
房貸利率持續下探，不只讓社會各界跌破眼鏡，恐怕就連過去不斷提醒民眾「利率不可能一直都這麼低，要注意升息風險」的央行總裁彭淮南都始料未及。
攤開央行利率決策，上一波升息循環從九九年拉開序幕，「重貼現率」由當年第一季低點一點二五％，持續拉高到一點八七五％。當升息循環期間，有些學者、專家甚至預測不久的將來，房貸利率可能拉高到三％、甚至五％以上，沉重的利息將誘發房地產崩盤。
但事後證明，當初許多人的預測都錯了，因為央行不僅未再進一步升息，隨後利率更是一降再降，降到一點三七五％歷史次低。不只利率意外下調，近年銀行大幅鬆綁房地產貸款、積極承作相關業務，陸續推出低利率房貸、四十年房貸、二段式房貸等方案，讓人跌破眼鏡。
房市軟著陸 低利是功臣
談美廣告董事長林談直言，「不得不說，這波房市軟著陸，低利幫了很大的忙！」他解釋，金融海嘯後房價漲得太高了，如果央行沒有引導利率走低，那這波房價從高點掉下來可能會變重挫，不管是建商或是銀行都撐不住，搞不好釀成台版金融危機都有可能。
誠如林談所言，台灣房市之所以能夠成功軟著陸，降低對金融、社會動盪的風險，央行所營造的低利環境確實功不可沒。
低利雖讓房市軟著陸，但同時也產生一些後遺症。正詠建設董事長林信郎分析，低利減緩房價下跌速度，但在緩跌的環境下，催生出買方「未來房價更便宜」的心理期待。因為房價一年跌一點、隔年再跌一點，買房急迫性一旦消失，原本要買房的人就會轉趨觀望；買氣不出，成交量就難大幅反彈。
「買方考慮期拉得非常長」，確實是目前建案銷售時遇到的大難題。林談表示，現在回籠三次就下手買房，已經算很好了，因為回籠十幾次已經見怪不怪，甚至有一個客戶從預售看到成屋，成屋後又來看了好幾次，至少已看了三、四年。
林談笑問：「你不就是幾年前來看房子的某某某，還沒買房子嗎？」該客戶說：「對啊，反正不急、不急嘛！」
以前房市景氣好時，很多人買好幾間房子，買到跟銷售人員變好朋友。但現在卻截然不同，這種只看不買，看到跟銷售人員變朋友也不稀奇。這就是低利環境與房價緩跌之下，所衍生出來的有趣新現象。
今、明年利率將墊高？
或許，低利建構出一個低資金成本的環境，讓房市能夠緩著陸，但創造出低利的主要推手：央行總裁彭淮南，已宣布明年二月即將退休。現在社會關心的是，這位全球唯一的十四 A 總裁退休前後，台灣利率會有什麼變動？房貸利率有無再破底的可能？
畢竟就目前現況而言，台灣國內銀行放款總餘額爛頭寸已突破十兆元；銀行滿手閒置資金無路可去，似乎可能為了去化爛頭寸，而壓低利率來爭取不動產放款。
對此，台經院景氣預測中心主任孫明德認為，接下來利率不太可能有再降的空間，房貸利率最低就是目前水準了，要再往下殺低的機率也不大，銀行放款利率應會逐漸提高。
孫明德預測，年底前美國應會再升息一次，但台灣央行應該不會跟進，將續持目前利率水準。至於明年，由於彭淮南在第一季將退休，無論誰接任總裁，短期內的利率變動應該不會太大；假如明年升息，升息幅度應該也很小。
林談則大膽預言，今、明年升息的可能性都不大，因為明年是選舉年，而執政黨第一要務就是拚經濟，如果選在這個時間點升息，對執政者幫助不大。
林信郎則認為，台灣未來利率走勢還是要看美國老大哥的臉色，不至於會偏離太多。但現在買不買房子，關鍵已不是利率，而是在「房價風險」。
他解釋，現在房貸利率已經很低，不管升或降，對市場的影響都極為有限。其次，利率並不是唯一、或是最該注意的事，因為時下民眾買房最該重視的是房屋跌價的風險高低；假如未來房價持續下修，那「贏了低利卻輸了房價」，其實也不划算。所以，民眾買房前，必須先謹慎衡量風險得失。
最後打房手段該鬆綁嗎
確實，房價正面臨著修正風險，但也因為房市炒作風氣已熄滅，所以外界曾數次預期，央行將鬆綁最後一道打房措施：「豪宅限貸令」。
豪宅限貸令源自於一零一年六月，凡位在台北市七千萬元以上、新北市六千萬以上、其他縣市四千萬元以上的豪宅，貸款額度不能超過成交總價的六成。雖然選擇性信用管制多數已解除，但豪宅限貸令卻仍未鬆綁。
林信郎主張，央行毋須解除豪宅限貸令，因為豪宅是個特殊的市場；倘若解除禁令而又引發炒作疑慮，那對國家社會都不好。再者，買得起豪宅的人並不會受到豪宅限貸令衝擊，現在豪宅成交量仍不大，關鍵是有錢人「不願意買」，而不是「沒能力買」。因此，不妨把豪宅限貸令放著，也有些警示的作用。
解除豪宅限貸令，真的會引發炒作疑慮嗎？林談指出，現在社會反商情結強烈，且明年大選將屆，政府會更重視民意，所以他認為央行不會解除豪宅限貸令，因為解除恐會招致輿論批評。他預期，除非房市景氣急轉直下，大型建商掀起倒閉潮，央行才有可能解除豪宅限貸令。
總裁退休房市難預料
彭淮南退休一事，不僅牽動台灣經濟神經，更深深影響到未來房市走向。由於彭總裁所祭出的政策，大多是穩重、可預期，所以大家已經習慣「溫和」的環境，而房市也因環境溫和而把波動降到最低。
但是，明年新接任的總裁是否會跟隨彭淮南路線，那可是在未定之天。假如新總裁祭出較積極的政策，那利率波動變大、房市可預測性降低，也不是不可能的事。
本文摘自 2017 年 12 月 5 日出刊之《住展雜誌》429 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「減碳節能新趨勢 屋頂太陽能種電」、「第 25 屆中華建築金石獎」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
來源：《住展雜誌》 429 期
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