富爸爸土儲撐腰＋大摩看好物管行業 碧桂園服務成投資人避險聖地

由碧桂園 (2007-HK) 分拆出來的物業管理商碧桂園服務 (6098-HK) 昨 (19) 日以介紹形式在主板掛牌，開盤時報價港幣 10 元，一度低見港幣 8.8 元，之後反覆向上，高見港幣 11.26 元，收盤報港幣 10 元，全日成交約港幣 10 億元，市值港幣 250 億元。碧桂園服務上市首日的本益比一度突破 50 倍。

碧桂園服務今 (20) 日開盤跌 3.2%，報港幣 9.68 元。

物業服務類公司在香港資本市場正處於投資風口。資料顯示，2018 年以來，恒生指數走勢低迷，從 1 月份的約 33000 點一路下探至目前的約 30000 點，下跌近 10%。而物業上市公司卻是一枝獨秀，中海物業 (2669-HK)、綠城服務 (2869-HK)、彩生活 (1778-HK)、雅生活 (3319-HK) 均保持不斷上揚的趨勢，股價漲幅最低也有 25%，高的則超過 60%。

因此，在平均估值只有 10 倍左右的港股環境裡，港股物業公司的本益比普遍高達 30-40 倍，中海物業、綠城服務、雅生活服務和彩生活基於 2017 年每股收益的靜態本益比分別為 30.97 倍、47.64 倍、53.47 倍和 26.28 倍。

碧桂園在此背景下完成上市，時機選擇精准。《第一財經日報》援引分析認為，基於物業管理行業的非週期性特徵，未來 10 年，整個物業管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，因此市場規模將剛性上升，而這也是物業服務類公司此輪被市場發現以及重估的重要原因。

摩根士丹利最新發佈的研究報告指出，即便自 3 月份起，4 家物管行業上市公司的股價上升約 30%，但對該板塊仍維持「吸引」看法，因為這個行業具備防守本質，較少受政策收緊影響，盈利增長可見度高。利率上升對行業反而是有利因素，因為大部分公司屬於淨現金狀態。

與房地產開發業務強週期性不同，物業服務板塊穩健的現金流使其成為投資者最好的避險聖地。

以碧桂園服務為例，其 2015-2017 年的經營活動所得現金淨額穩步上升，年末現金及現金等價物分別為 5.9 億元、17.74 億元及 26.34 億元。

目前，完成資本運作的物業服務公司正處於新一輪跑馬圈地進程之中，今年上市的雅居樂旗下之雅生活便與綠地物業聯合，完成了規模上的大幅增長。

截至 2017 年 12 月 31 日，碧桂園集團在中國的土地儲備約為 2.82 億平方公尺，2017 年全年，碧桂園集團新增的土地儲備規模位列中國開發商首位，這為碧桂園服務物業管理組合的持續增長及有關非業主增值服務業務的進一步發展提供了推動力。

此外，該公司還加速了向外擴張的步伐，向獨立協力廠商物業開發商提供物業管理服務的合同管理總面積，已從 2015 年底的 770 萬平方公尺增加到 2017 年底的 4680 萬平方公尺，複合年增長率高達 147.4%。

《星島日報》引述碧桂園服務首席財務長黃鵬指出，公司並不著重追求短期股價漲跌，而是看重長期股價增長，管理層將會爭取更好業績及提供股東回報。至於日後派息方面，要視乎現金流及業務需要而定，若現金充裕，派息比率不低於 25%。