龍巖2商辦委託信義全球資產標售 招商說明會今登場 底價合計32.4億元

龍巖 (5530) 二處精華商辦太平洋商業大樓及台北金融中心大樓，已委託信義 (9940) 全球資產標售，招商說明會於今 (10) 日登場，同時也公佈底價，現場吸引多位投資人參與，包括壽險、傳產業者出席。信義房屋表示，此次標的有二標，甲標太平洋商業大樓底價 14.2 億元以及乙標台北金融中心大樓底價 18.2 億元。底價合計 32.4 億元，由於潛銷階段已吸引超過十家壽產險與傳產業者關注，底價充分預留投資人利潤空間，標案在 11 月 7 日下午 2 點公開標售，預期將造成搶標。信義房屋指出，其中台北金融中心大樓坐落敦化北路 88 號燙金門牌，由知名建築師姚仁喜設計，SRC 構造稀有八年屋齡的純辦大樓，全棟均規劃為高強度的金融保險業 (銀行分行) 使用，此次標售樓層為地面層一樓、二樓，以及辦公室八樓、九樓及地下一樓，加上 33 個坡道平面車位，拆算建物每坪平均單價約 116 萬元，全部物業滿租中，毛租金報酬率初估近 2.6%，加上物業所有權集中機構投資人，前三大投資人持有近八成資產，管理穩定上軌道，是近年台北精華地段少見高投報的案件。而南京東路沿線自從台北捷運松山線開通後，鞏固金融商圈聚落，台北金融中心在敦北南京商圈核心地段，周邊中國人壽新總部開發、微風南京商場、東方文華酒店等落成營運，華固名鑄豪宅每坪上看 260 萬元，總體商圈租金未來每坪上看 3500 元，不管總部自用或是投資收益皆宜。

信義房屋表示，甲標為太平洋商業大樓位於忠孝東路四段 285 號，此次標售樓層為三樓至五樓以及 16 個坡道平面車位，建物面積約 1490 坪，底價 14.2 億元，拆算建物平均單價約 91.6 萬，相較去年 11 月本棟成交之 98.8 萬，約為 93 折；此外，如以危老重建推估增加 50% 建物面積，及新建辦公樓租金每坪 3500 元估算下，未來租金收益率上看 4.88%，也充分保留投資人獲利空間。此棟優勢為公設比僅 13%，使用坪效高，除滿租對於投資人而言具有租金收益外，三～五層連結近 1500 坪使用，對中堅企業總部設立有相當之誘因。

信義全球資產資深協理歐人彰分析，影響租金收益與投標價格背後有幾項主要因素：一、頂級辦公室租金有上漲空間：台北市核心區域 A 級辦公室租金嚴重低估，根據城市土地學會與普華永道 2018 年亞太區房地產新興趨勢報告，2017 年第二季亞太區 A 級辦公室淨有效租金，台北約為上海之 62%、北京之 52%、新加坡之 81%，更約為香港之四分之一，相較亞太與國際標準仍有上漲空間。

二、辦公空間需求回歸市中心形成潮流：台北都會區過往由於獎勵工業政策，漸次開放內湖輕工業區為科技園區、再塑造南港軟體園區逐漸放寬科技相關產業辦公室進駐，以廠轉辦結果固然租金成本得以控制，除了大量新廠辦替代市區辦公樓外，也衍生新興區域交通與生活機能議題。產業轉型取代控制成本下，市區優勢地段重新回歸企業設址與建造總部重點，在舊辦公樓退出市場，帶動市區辦公室空置率下滑，新興辦公樓如信義微風、南山廣場租金上揚情形下，租金起漲已成 2018-2019 顯著趨勢。

三、以購代租，參與更新重建是明智抉擇；利率長期低檔下，資金動能充裕，企業以購代租具有實質效益，也是推動交易量能主因。核心區域商辦都更、危老重建在租金誘因下，已非全然純轉換為豪宅，核心區段辦公商機再加碼。

歐人彰指出，壽險業、傳產業、建設公司今年積極投入商用市場，紛紛買地擬開發商辦大樓。近二年台北市松山區及大安區純辦大樓交易多為金融、傳產、壽險和科技業，而台北市純辦交易規模高達 330 億元以上，顯現出純辦大樓深受投資人喜愛，下半年不動產標售案件越來越火熱，預計將會帶動一波投資熱潮。以空軍活動中心地上權標售案為例，吸引五家金融保險業者前來搶標，元大商銀更開出約 82 億元得標，高出底價約 45 億元，溢價率高達 123%，每坪權利金約 720 萬元，再創新高。不動產業者推估，未來原非商辦核心區段的仁愛路二段，租金應上看每坪 6000 元，辦公室租金收益價值大幅看好。