美國房市即將見頂？房貸利率創下七年新高

聯準會如期升息之際，美國房貸利率連漲五周，迎來七年新高。

9 月 27 日周四，房貸美在一份聲明中表示，30 年期固定抵押貸款平均利率為 4.72%，創自 2011 年 4 月以來最高；15 年期固定抵押貸款平均利率達到 4.16%，較前一周的數據上漲 0.05%。

此前一天，聯準會宣布升息 25 個基點，將聯邦基金目標利率區間上修至 2%-2.25%，創 2008 年以來最高。

美國地產網站 Realtor.com 首席經濟學家 Danielle Hale 認為，今年全年，借款成本將繼續上升，30 年期固定房貸利率將在 2019 年之前觸及 5%。值得注意的是，僅在一年之前，這一數字僅為 3.83%。

Hale 還稱，儘管這將減輕部分房價壓力，但付出的代價就是早已陷入苦苦掙扎的房屋銷售。

全美地產經紀商協會（NAR）周四公布的數據顯示，8 月成屋銷售總數與上月持平，年化 534 萬戶為 2016 年 2 月以來新低。這一數字較去年同期下跌 1.5%。

美國 8 月成屋簽約銷售指數環比下降 1.8%，降幅超過預期的 0.5%。NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 認為，由於房價上漲非常快，許多消費者選擇了觀望和等待。

在 9 月 21 日的研報中，美林美銀分析師 Michelle Meyer 曾表示，「現房銷售已經達到頂峰」。美國現房銷售占到所有銷售的 90%。在金融危機後，相對於新房銷售，現房銷售恢復相對迅速。

相關銷售數據在去年 11 月達到 572 萬套之後始終無法進一步攀升。Meyer 在分析中稱，現房銷售見頂很大程度上可以通過負擔能力下降來解釋。

他還指出其他因素也在阻礙房屋銷售：現有房價接近與泡沫高峰時期的水平；抵押貸款利率正在上升。

新屋方面，8 月銷售戶數終結了兩月連跌，年化 62.9 萬戶弱於預期。路透報導認為，潛在趨勢仍顯示，在房貸利率走高和房價上漲的背景下，美國樓市趨於疲軟。

標普道瓊斯指數公司負責標普凱斯席勒全美房價指數編制的主席 David Blitzer 也曾表示，不斷提升的住宅價格和房貸利率正在侵蝕房市購買力。

值此之際，摩根士丹利注意到，經通膨調整後，今年 17 種主要資產類別回報率正在逐步滑向十年來的最低水平。

資管巨頭 GMO 則認為，經通膨因素調整後，未來七年多數資產類別回報率都將為負值，僅有美元現金和新興市場資產能夠成為收益來源。