【林洸興專欄】中國房市的第一張骨牌開始坍塌了?

過去，中國的房地產一直是個類似神話的存在。人們篤信「實業誤國， 炒房興邦」這句玩笑話。的確，過去投資股市與實業的活得有點艱困，買房的過得十分滋潤是不爭的事實。不過當前中國房市正遭遇極為罕見的挑戰。9/29 日中國的房地產龍頭企業萬科舉行 2018 年秋季例會，嚇壞了整個金融業!

萬科在例會中高喊「活下去」，同時表示年初制定的回款 (銷售現金流) 目標人民幣 6300 億，至今尚未完成一半! 同時媒體已挖出最新消息：9 月 26 日，廈門「首開萬科白鷺郡」推出了 107 套特價別墅，89-110 平方米的聯排別墅，原價 500 萬，現中間套一口價 278 萬，邊戶一口價 298 萬。這次降價讓整個銷售案 107 戶迅速賣出 70 戶! 看來這萬科並不是信心喊話，而是來真的。

中國的房價，用供需與宏觀來判斷，一直不大有效。我到今年的時候遇到一位房產大佬，在酒席間聽他吹牛，才真的恍然大悟。這位大佬表示:「中國炒房很簡單，你只要看哪個地方土地出讓的數量多，跳進去買就對了! 跟著黨走準沒錯….」。真的是如此嗎? 咱們檢驗一下:

 

檢驗結果竟然如此精準，讓人有雞皮疙瘩的感覺~~~~。整個炒作的邏輯是政府賣地，開發商買完後，新樓盤就抬價預售。快速回款，配合上演排隊搶房，限購，民眾離婚拚抽籤，媒體喊比二手房便宜，價格就拉上去了。但是這次萬科，竟然冒著得罪同業與全國炒房客的風險，也要打破這個長期把控房價的套路，真的有山雨欲來的氣氛。

2018 年上半年中國全國 300 大城市的土地出讓金額是 1.95 兆，比去年增長 27%。但是一線城市 (北上廣深) 出讓金額已經下降了 23%。同時今年也出現的大量的土地流拍! 今年 1~7 月，全國土地一共流拍了 796 宗，其中一線城市土地流拍 13 宗，同比增加了 225%，創下 2012 年以來的新高；二線城市流拍了 154 宗，年增 100%；三四線城市土地流拍量更大，達到了 629 宗，年增 121%。流拍占推出土地宗數的 4.8%。

終端一般民眾的購買力確確實實被擠乾，造成房地產企業賣不動，因此減少拿地，很快就會造成地方政府財政收入下降，最可能的配套措施，就是加快房產稅的開徵。原本全面實施的時間是 2020 年，但有傳言指出 2019 年試點後，進展將會十分神速!

從上述推論來看，房價下跌應該是真的。不過咱們真正關心的不是炒房客的死活，而是股市與中國的經濟，銀行體系到底會不會受到衝擊?

 
 

到目前為止萬科的業績尚未達成半數，如果從歷史經驗來看，並不是太可怕的問題。中國的房地產行業，似乎主要銷售季節是第四季。但是有一項數據卻透露出危機感:

有一項財務數據叫做「其他應收帳款」，根據萬科的說明: 其他應收款主要包括土地及其他保證金、合作方經營往來款、應收聯營合營企業款等。你可以把他理解成代理公司的銷售回款。這數據過去一年暴增了 1000 億! 這表示當前看到的銷售數字裡，應該有不少灌水。

 

許多人會擔心，如果房價開始下跌，高負債比的房地產企業會不會迅速變成資不抵債的狀況。這點倒是不需要太擔心。因為房地產企業的存貨，一般是用成本計價的。有人估算過，萬科廈門的樓盤，打七折拋售 (實際只有少數五折，平均是七折以上)，以 2015/16 的拿地成本來算，仍是賺錢的。因此這風潮若持續，只會讓萬科的毛利大減，並不會造成存貨價格驟降。因此中大型房地產企業只要降價求售，依然活得下來。重點還是未來 2 年的現金流量。有分析指出今明兩年的房地產償債金額是高峰期。房企為了變現，加大降價求售換現金可能性相當高。

至於銀行端債務，目前看來還不會形成大量的違約斷供潮。中國的首次購房貸款比率約房價 70%，因此能承受價格跌 25% 以上。去年三四線小城市房價才飆漲，要跌成違約潮，反正不是 2019 年的事…

百足之蟲死而不僵

未來一年內，中國的房市的確面臨極罕見的挑戰。目前該假設局勢將緩步惡化。不過未來 4 個月 (Q4~ 春節前)，各家房企是否跟風萬科，一併搞降價搶現金? 將是決定 2019 年整個經濟風向的最關鍵指標!