升息施壓房市 美國申請房貸活動指數幾創十九年新低

聯準會升息背景下，美國人貸款買房的熱情急劇降溫，房產市場又添一重利空。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）10 月 17 日周三公布，剔除 10 月 8 日上周一哥倫比亞日的節日調整，截至 10 月 12 日一周，抵押貸款申請指數活動指數環比此前一周下降 7.1%，降至 322.1，創 2014 年 12 月 26 日一周以來新低，也創下約 13 個月來最大單周跌幅。

不計 2000 年 12 月 29 日和 2014 年 12 月 26 日兩個聖誕節所在周，上周的抵押貸款申請活動指數獲得 2000 年 9 月以來最低值。

申請抵押貸款活動為何如此低迷？MBA 同時公布的另一項數據也許可以解釋：30 年抵押貸款平均利率攀升 0.05 個百分點，升至 5.10%，創 2011 年 2 月以來新高。

另外，首套房買家和借款者常用的美國聯邦住房管理局（FHA）擔保 30 年期 FHA 貸款平均利率升至 4.5%，創 2011 年 2 月以來新高。

路透報導指出，美國房產市場已經面臨庫存精簡和建築成本上升的壓力，房貸利率上升帶來另一個負面影響。

華爾街見聞注意到，上周四房地美公布數據已經顯示，截至 10 月 11 日一周，美國平均 30 年期固定抵押貸款利率跳漲至 4.9%，繼此前一周後再度刷新七年來最高紀錄，當周利率漲 19 個基點，創川普當選總統將近兩年來最大單周漲幅。

《華爾街日報》當時評論稱，30 年期固定房貸利率若「破 5」，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經濟領域。目前房貸利率上漲，同時大部分地區房價也在漲，一些經濟學家認為，售房者可能不得不降價，因為買家在高利率環境下越來越買不起房。樓市表現也通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標。

房地美首席經濟學家 Sam Khater 認為，受利率上升影響最大的是年輕人和首次購房者，他們傾向於支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融資或出售等紅利。房地美目前支持的房貸中約有 45% 是首次購房者，高於歷史正常水平 30%，代表利率上升對市場的影響大於以往。

上周二，10 年期美國公債殖利率在上月末聯準會升息後再創七年新高，升破 3.5%。

穆迪分析師首席經濟學家 Mark Zandi 表示：「利率每上升一個基點都會影響房地產市場。過去一年利率的上漲已對單身家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價已經漲了這麼多的情況下。對許多潛在房主而言，房屋可負擔能力是個大問題。自今年年初以來，房屋銷售出現了下滑，許多市場的房價增長正在放緩，因此已造成損害。」