〈房產〉台塑買屋帶動 內科商用不動產交易占台北市比重逾7成

外資商仲 CBRE 世邦魏理仕今 (15) 日發布內科投資市場研究報告指出，過去 10 年間，大內湖科技園區的商用不動產投資活動平均占每年台北市總交易金額的 28%，此比例在 2018 年前 3 季更上升至 74%，主要在台塑 (1201-TW)5 月以 187 億元買下區域內 3 棟大樓。

報告指出，在整體不動產市況尚未全面回溫之際，大內科的優質標的持續吸引買方進場，成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，與台北市中心商辦市場相比，大內科同時具備全棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求皆強勁及收益率較高等三項特質，使該區長期獲投資人青睞，並逐漸躍升為台北市投資地點首選。

據世邦魏理仕研究部統計，2008-2018 年第三季間，全台北市整棟商辦及廠辦大樓的交易中，內科成交案即佔總交易金額 51%。對機構投資人而言，投資全棟大樓意味其有機會透過建物翻新、提升物管服務等手法，進一步提高整體租金收入。

另一方面，自用型買方及本土保險公司對於大內科廠辦均展現強勁的購買需求，分別佔過去 10 年園區內商辦及廠辦投資總額的 41% 及 39%。就投資人角度來看，以科技業者為首的廠商不僅是未來的潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加；近日即見到台灣人壽擬以約 17.94 億元購入壹傳媒的內湖總部大樓，且將採售後回租方式。

過去一年來，大內科主要交易案包括台塑集團於今年 5 月斥資 187 億元購入位於潭美段的台北企業總部園區 3 棟大樓，以做為未來總部使用。機構投資人則有中華郵政於 2017 年底以新台幣 64.2 億元，買下西湖段長虹新世紀企業總部整棟大樓，租金收益率逾 2.6％，不僅超過最低收益率 2.345％的門檻，更高於市中心許多商辦大樓收益率。

除商用不動產交易外，大內科園區內的土地買賣市場也十分活絡。過去 10 年，大內科土地市場有 58% 的交易金額來自建商貢獻，由於本土大型企業購置自有大樓的意願高，歷年來陸續有多家建商成功出售整棟廠辦予自用型買方。今年以來，華固 (2548-TW) 及長虹 (5534-TW) 分別在大內科投入 32.8 億元及 15.5 億元購地，主要以興建商辦大樓為主。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出，目前大內科仍有多筆素地待開發，在市中心商辦租賃市場缺貨的情況下，將加速建商購買內科土地並興建辦公大樓的腳步。

此外，部分企業有意處分長期持有資產，以專注本業發展，並實現不動產增值利益。隨著未來成功橋拓寬工程完工、捷運環狀線東環段及民生汐止線的計畫落實，大內湖科技園區將吸引更多廠商進駐，並繼續在台北商用不動產投資市場中占有一席之地。