美國房地產是一個體量龐大的市場，住宅不動產規模超過 30 兆美元、商業不動產則約 15 兆。房地產市場除了承載美國約 1 億 4 千萬個家計的住房需求，更支撐整個金融市場發展，包含商業銀行房貸業務、不動產投資信託公司（REITs）、和不斷推陳出新的房屋衍生性金融商品。
今年 3 月以來疫情嚴重衝擊全球經濟，美國政府祭出超過金融海嘯等級的財政和貨幣紓困政策，使得民眾可支配所得大幅增加，我們好奇在市場資金如此充裕的情況之下，房地產這樣的資產類股是否也浮現投資機會？
一、透過人口嬰兒潮帶你看房地產循環高峰
從過去半個世紀以來房價的走勢可以看出，美國房地產循環約 18 年一次， 1990 年儲貸危機及 2008 年的次貸危機均與房市的崩盤有關，且正好碰上房地產 18 年一次的衰退。最近一次循環於 2012 年美國房價成長翻正開啟，截至疫情前，美國房市正在處於多頭循環中。
扮演房地產循環的關鍵之一是人口變化，其中又以美國在世界大戰後的三次嬰兒潮最為重要。主要原因在於青年首次購屋一直是房屋購買的主力，根據全美不動產協會（ National Association of Realtors ） 2019 年的調查，青年首次購屋為買房的主力（約佔 1/3 ），同時平均首次購屋的年齡落在 30 歲，以此推斷，房市高峰應位於嬰兒潮後約 30 年。
縱觀美國二戰後有三次嬰兒潮，前兩次都在 30 年之後附近帶起房市榮景。第一次嬰兒潮即為大家所熟知的戰後嬰兒潮，開始時間約在 1947 年到 1950 年，並在 1970 年代末期開啟一波房市高峰；第二次嬰兒潮起始於 1970 年代中期，並於 2000 年開啟新一輪的房市榮景。
2000 年代初期的這波嬰兒潮預計在 2025-2040 年成為美國消費主力，同時依照過往房市高峰的經驗，這波嬰兒潮有機會在 2030 年附近開始兌現人口紅利，支撐房市的長線需求，時間位置也與前述提到 2012 年開啟的 18 年一次房地產循環高峰相同。
二、五個指標帶你掌握房市供需，目前房市是「供過於求」嗎？
了解美國房市循環的趨勢後，我們接下來轉而關注房市的供給和需求。依照供給與需求兩個面向，我們提供五個重要的總經數據，一次掌握目前供需概況。
房市供需觀察指標一：房屋空置率
房屋空置率是反映實體房市使用的狀況，為反應供需是否緊張的重要指標。當空置率下降，則代表房市供需為相對趨緊的狀況，反之亦然。
從出售房屋空置率或出租房屋空置率皆可以發現，自房屋泡沫破裂後，房產的空置率自 2009 年呈現趨勢性下降。從最新 2020 年 Q2 的數據更位於歷史相對低檔（出售房屋空置率 0.9% 、出租房屋空置率 5.7% ），顯示目前整體房市呈現較為緊張的狀態，讓近年房市的多頭漲勢有供需基本面所支撐，租金成長也穩定維持在 3% 之上。
房市供需觀察指標二：成屋庫存
成屋庫存 則是觀察目前廠商的供給準備，當成屋庫存位於低檔時，代表房市供給有限，進而有利房價的推升。 庫存月數是指「待銷售數量／當月已銷售數量」，也就是當月消化庫存的能力，數字愈低，代表當月銷售狀況愈佳。
在前述供需狀況已經趨緊的情況之下，美國成屋庫存 以及 成屋庫存月數 目前也皆呈現趨勢性滑落，房市在現有供給準備上空間有限，短期供需趨緊依舊存在。
房市供需觀察指標三：新屋開工、營建許可
新屋開工 和 營建許可 為營建商考量整體房市狀況，評估當下是否進行興建房屋的投資而新增房屋數目的數據，可視為房屋新增供給的部分，亦反映營建商對未來房市的預期。
觀察這兩個數據，我們可以發現這兩數據在疫情前有持續上升，代表營建商對未來房市前景樂觀，但整體水準仍低於 2008 年前水準，在房市的新增供給部分尚未出現供過於求的擔憂，也預期有助未來房市開工將持續進行。
房市供需觀察指標四：成屋簽約待過戶指數
房屋銷售 反應當下房市需求熱絡程度，其中一個重要的領先指標就是 成屋簽約待過戶指數 ，代表的是買賣方已簽訂契約但尚未進行過戶移轉的水平，由於契約內通常包含毀約需支付賠償金的條款，正常情況下一兩個月後房屋就會成交，因此可視為成屋銷售的領先指標。
觀察目前成屋簽約待過戶指數的狀況，我們可發現該指標 6 月迅速呈現 V 轉，絕對值甚至超過去年下半年的水準，暗示未來美國房市銷售強勁，疫情對於房市銷售的影響目前評估是短期影響。
房市供需觀察指標五：獨棟新屋市場指數（ HMI ）
獨棟新屋市場指數 是美國住房營建商對獨棟新屋的銷售現況和前景調查，分數大於 50 就是整體看好的比例大於看壞，反之亦同。
該指標在疫情前的房市多頭循環中長期處於 50 以上水準，並在 6 月後迅速回升重新站回 50 以上，透露營建商目前仍看好未來房市前景，疫情影響相對短暫。
整體而言，美國房市供過於求的狀況自 2009 年後逐漸改善，房屋空置率 和 房屋庫存 更於近年出現歷史低檔，也讓 2012 年開啟的房市多頭循環有實體供需支撐。
而 3 月以來疫情對於房市供需的影響，根據目前的銷售狀況、新建房屋數、營建商對未來展望等都呈現立即的反彈，搭配原本基本面的狀況，我們認為疫情影響僅為短期。
綜上所述，相較於金融海嘯前的房市供需為「供過於求」，疫情之後仍處在一個相對「供不應求」的情況。
三、房地產的 X 因子：利率環境
利率下降有利房市，利率上升不利房市。因此觀察聯準會的動作包含升降息、未來利率展望（稱為利率點陣圖）有助於了解房市的利好 / 利空因素是否延續。
3 月以來因為 肺炎疫情 讓聯準會連續降息，一口氣將 基準利率 降到金融海嘯時期的水準（ 0-0.25% ）。根據以往經驗，特別是現今貨幣大寬鬆時代，利率易降難升（ 2008 年的連續降息花了五年多才重啟升息），短期內較難回到疫情前的利率水準。
而根據 6 月聯準會利率季會的利率點陣圖，幾乎所有委員都認為基準利率在 2022 年都維持不變，意謂目前有利房市的低利環境將持續。關於聯準會利率走勢，詳見之前文章：【FOMC 會議】聯準會維持利率不變，延長各項融通措施成最大亮點。
以供需與人口來看，美國房地產長線應有支撐，而疫情後民眾的家計財產是否足以投資房地產呢？房地產未來走勢又會如何？更多完整內容，都在財經 M 平方網站上！
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