〈房產〉工業廠房領軍 今年全台商用地產交易逼近1300億元

今年台灣商用不動產市場寫下逆疫情的好成績，商仲第一太平戴維斯統計，2020 年全年大型商用不動產達到 1293 億元，比去年小幅下滑 13%，但仍位居 10 年來第 3 高，僅次去年 1481 億元及 2011 年的 1298 億元。

同時，統計全台土地市場則持續熱燒，建商及保險業的資金挹助及政府釋出大型地上權案激勵下，土地及地上權交易金額累計達 2830 億元，年增 11%，再創歷史新高。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今 (22) 日指出，今年商用不動產及土地市場爲充滿戲劇化的一年，年初因疫情爆發，使原本回穩的商用不動產自用及投資動能雙雙急凍，後續隨著全球經濟因疫情漫延而停擺，訂單及資金回流台灣帶動各類型不動產需求。

中美貿易戰開打以來，科技業及製造業擴大在台布局已邁入第三年，產業結構及設廠佈局策略變化，牽動工業地產發展，廠商跨區遷往用地供給充足區域的意願增加，南臺灣包括台南及高雄有機會藉這這一波趨勢形塑新的產業聚落。

展望明年，多家研究構指出，在出口帶動及 5G 應用下，2021 年台灣經濟成長率將達到 3.5% 以上，科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等多元化需求帶動下，預期 2021 年仍是工業類型不動產領頭迎接量增價穩的格局；投資市場方面，充沛的游資追逐有限的供給，再加低利政策仍會鼓勵自用者轉租為買，辦公室、廠辦及物流倉儲等產品，仍吸引買方關注投入資金。

今年商用地產中前三大交易類型分別為廠房 543 億元、飯店 295 億元以及廠辦 214 億元。隨著中美貿易戰延伸為中美科技戰，台廠接單旺盛帶動廠商擴廠需求，工業廠房躍升為 2020 年交易主力，金額達到 543 億元，占比 42%，比去年增加近 7 成。科技業及製造業購置自用廠房的動能充足，並且有往中、南部分散的趨勢，將帶動台南、高雄等南台灣的產業聚落崛起；另一方面，建商也嗅到這波產業升級需求，積極佈局雙北市具廠辦立體化潛力的區域，購入工業舊廠進行開發，特別是捷運延線且可申請工業區立體化方案之地區，例如土城、三重及新莊等地區。

有別於商用不動市場對於疫情發展敏感，今年上下半年買氣有明顯落差，近 7 成 5 的交易集中在下半年疫情穩定後；土地市場交易則相對不受疫情影響，建商仍是土地市場最大宗買方，購地金額達到 1691 億元，但若進一步觀察，建商今年度購地金額比去年度減少約 17%，主因除了連續二年大量補進土地庫存，接下來購地量能將逐步回歸平穩；另外，土地價格高漲再加上建築成本上升，也影響建商土地評估速度。

在市場投資人方面，保險業則成疫情下商用不動產及土地市場的重要支柱，受到全球經濟前景不明，國際股匯市波動大，保險業資金轉進穩定且具固定收益的不動產市場，合計保險業今年度投入商用不動產及土地 (含地上權) 金額達到 1122 億元，比去年成長 1.84 倍，為繼 2012 年以來的新高。

從近年保險業的投資佈局可發現，台灣收益型不動產的租金投報率下滑再加上適合投資標的有限，數家保險業紛紛透過標購公部門地上權方式參與商用不動產開發，今年度開發型不動產占比達到 66%(742 億元)，藉由購入土地或地上權自建自營，以提升資金運用效率。