【林嘉焜專欄】炒房族「稅」不安穩 一分鐘驗算房地合一稅2.0

行政院在 2021 年 3 月 11 日確定「房地合一稅 2.0」版本，房屋持有 5 年內出售，將課重稅 45% 或 35%。這個「核彈級打炒房」政策，究竟讓炒房族的稅金增加多少？用圖形說明如下。

從上圖來看，第一年出售的稅率沒有變化，仍然維持最高的 45%。但是第二年的稅率從 35% 提高為 45%，幅度高達 3 成。而第 3~5 年原來稅率為 20%，調高為 35%，幅度高達 7 成 5，更是驚人。因此，炒房族若要避免高稅率成本，必須將獲利出脫延後到滿 5 年，才能回到原先 20% 的稅率。但是，時間愈長，夜長夢多，虧損風險愈大！尤其 2022 年的縣市長選舉，乃是總統第二任期的地方選舉，過往經驗 (執政黨選情不佳) 通常會造成房市利空！接下來，2024 年的總統選舉即將來到，統獨議題更會讓房市買方退縮，炒房者出脫不易！看來房地合一稅 2.0 版本真的會讓炒房者縮手觀望。

到底「房地合一稅 2.0」讓短期炒房者多繳稅額是多少呢？舉 [案例一] 驗算如下：

現行房地合一稅允許出售者以售價 2500 萬元的 5% 為出售相關稅費支出，但是房地合一稅 2.0 降為 3%(並以 30 萬元為上限)，除非舉證單據。所以，[案例一] 相關稅費從 125 萬元降為 75 萬元，驗算稅額如下圖。

由上圖發現，第一年出售的稅負增加 22.5 萬元，而第二年稅負增加更嚴重，高達 58 萬，已經佔獲利的 14%。但第 3~5 年稅負增加最嚴重，高達 70.75 萬，佔獲利的 17%。難怪有專家建議，炒房者將資金轉入台股，價差獲利都享受免徵證所稅的優惠。

再舉 [案例二] 驗算豪宅的稅賦負變化，如下。

假設豪宅以 8000 萬元購入，再以 1 億元出售，則依據上表驗算房地合一稅 2.0 的稅負變化如下圖。

當然房價愈高，承受房地合一稅 2.0 的稅負變化愈大。第 1 年出售時，稅額多繳 90 萬元、第二年需多繳 220 萬元，而第 3~5 年的稅負增加最多 265 萬元的負擔，足以購置一輛雙 B 轎車了。

以上驗算房地合一稅 2.0 的稅負變化，仍只是行政院版本，尚未由立法院三讀通過，而且實行日期也還未確定，是否溯及既往，財政部也尚未決定。但炒房族應該已經「稅不安穩」了吧？！