經濟復甦的樂觀展望、債券殖利率上揚情形下，投資人開始由轉往報酬更高的高風險房產衍生性商品，令人想起金融海嘯前的景象。華爾街還發現，這些商品比以往風險更高，違約率已正在攀升，連結酒店、零售業的商品尤為嚴重。
以曾經引發 2008 年金融海嘯衍生性金融產品之一的擔保貸款憑證 (CLO) 為例 ，去年受到新冠肺炎疫情爆發影響，發行量暴跌 50% 以上，隨著疫情逐漸穩定，今年來發行規模卻暴增。
據彭博的數據顯示，截至周四 CLO 銷售額已達 90 億美元，是 2019 年同期的兩倍，2019 年全年 CLO 銷售額為 190 億美元，為金融海嘯過後最高規模。以目前成長速度推算，CLO 銷售額今年可能再創新高。
今年債券殖利率節節攀升，市場正追求更高的報酬，對浮動利率、短期票據需求，以及不良商業房產的興趣增加，使 CLO 市場大幅成長，成了華爾街爭相搶進的市場。
黑石集團 (Blackstone) 本周將販售價值 10 億美元的商業地產 (CRE) CLO。其他如 TPG Capital、Ready Capital 與 Benefit Street Partners 等公司已於 3 月份先行進入市場。
不過，今年的不良商業地產 CLO 相關的商業地產抵押貸款擔保證券 (CMBS) 與過去有所不同，商品連結的房地產正處於翻新、過渡狀態。這些資產可能是空無一人的商辦，或正在翻新、等待新租戶的商場，使 CLO 報酬上看高個位數。
Cantor Fitzgerald 分析師 Darrell Wheeler 表示，CRE CLO 的發行量超出所有人預期，導致最近的利差增加，但是，CLO 中一些舊商品的抵押品正出現拖欠貸款的狀況，這些商品零售、酒店業曝險多達 2 成以上。
Wheeler 表示，尤其是 2018、2019 年的 CLO，其中資產抵押品拖欠貸款比例可能很大，雖然超過半數抵押品能進行再融資，然而有問題的債務仍在市場上流通。
據研調 Trepp LLC 數據，今年 1 月 CRE CLO 違約率攀升至 2.63%，高於去年同期的 0.11%。酒店、零售業的違約率最高，分別是 10.74% 和 6.62%。
早在疫情爆發前，這些產品抵押品債務的品質已經惡化，原因是產業競爭加劇、新進經理人經驗不足等因素所致。
CRE CLO 經理人通常會持有大量部位，因此通常有強烈動機避免商品違約。但是，儘管 CRE CLO 經理竭盡全力購買、調整商品中貸款品質，卻只能救急，難以解決潛在貸款違約問題。
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