〈走進中國〉中國地產業寒冬與春天

中國地產業這兩年流年不利，在恒大 (03333-HK)、花樣年 (01777-HK)、華夏幸福、佳兆業 (01638-HK)、當代置業 (01107-HK) 等中資地產開發商接連爆發債務違約問題，一度引發市場擔心中國經濟恐將受此拖累，甚至出現「中國版次貸風暴」，但隨著中國政府慢慢放鬆對地產業的金流管制，才讓疑慮漸漸淡化。

從 2020 年下半年開始中資地產開發商違約金額已明顯上升，2021 年年中呈現爆發式成長，今年前 10 月違約地產債餘額達 320 億人民幣，創近年來新高。

同時，中資地產開發商在離岸市場發行的美元債等也出現違約上升的情況。除公開債券違約外，開發商的債務違約還涉及銀行貸款、境外票據、信託及理財等非標準式的融資。

而這波違約的中資地產開發商以民營企業佔多數，當中不乏有財報滿足主管機關要求財務比率的業者，這反映出隱藏債務與資金周轉的潛在問題嚴重。以中國境內債券違約情況來看，以民營企業佔多數，今年首次出現違約的 3 家地產開發商全部為民營企業。

目前，涉及債務違約的地產開發商，大多為淨負債比率、現金短債比率等財務指標明顯惡化，以及觸碰「三條紅線」的「紅檔」開發商。

在債務違風險發酵之下，銀行放款、法人投資房產債券等更為謹慎，使得地產業債券融資單季度一度緊縮逾 500 億人民幣，同時出現舉債利率快速攀升，導致地產開發商再融資的現金流緊俏，加速違約風險。

2020 年下半年以來，出現債務違約的開發商，大多經歷過營運現金流和融資現金流的雙雙惡化的情境，配合房市相關融資監管政策緊縮下，住宅銷售急跌導致現金流下降，再加上房市政策強化住宅預算資金監管，與債權人權益保全等措施，進一步擴大地產開發商資金運轉難度。

而中國地產業出現這樣大的困境主要是因為過去幾年開發商槓桿擴張太快，而缺乏穩定的現金流。目前出現違約風險的地產開發商，大多在上一波地產業榮景中，業務規模和債務快速擴張，淨負債比率在 2015 年～2017 年成長一倍。

同時，資金運用效率不高，流動性偏低的土地儲備增加等，導致現金流穩定性下降。而部分開發商盲目多元化發展，也拖累主業金流，最明顯的例子就是被官媒點名的恒大跟風投資電動車一事。

不過新冠疫情在全球起伏不定，Omicron 又再引爆新一波的全球緊張氣氛，而中國經濟也連帶受到影響，為挽救中國經濟發展近期中國銀保監會開始放鬆房市金流管制，主要滿足首購、改善性住宅的需求，銀行業可以發放相關貸款。

部分中國省市也適度放寬買房資格、預售條件等，各項政策均有利於紓緩地產開發商金流壓力，只不過要反映在企業財報、民眾買房意願和金融機構的信心回溫還是需要一段時間發酵，但以目前產業情況來看，可以說最壞的情況漸漸過去。