〈觀察〉升息循環將帶來房價走跌？歷史經驗這樣說

台灣央行在第一季理監事會議後，宣布政策利率一口氣調升 1 碼，超乎市場預期，更引發各界對房價的討論，已買房的首購族將面對房貸利息增加，尚未買房者則期待房價下滑至合理可購入的水準，然而，從過去台灣的升息經驗和房價上漲趨勢來看，近 20 年台灣有過 2 次升息循環，但房價漲幅仍逾 3 倍，這次再次啟動升息循環，對房價能否造成明顯壓力？關鍵應在於「升多少、連續升多久」。

央行估算，以全台負擔房貸餘額平均為 763 萬元試算，此次升息，每戶每年約將增加利息負擔 19075 元。

邏輯上，利息負擔增加除了有助抑制投資客的炒作風氣，可能使首購族或換屋族怯步，造成整體房市需求減緩，進而使房價下跌。

然而，據信義房價指數的統計，自 2001 至 2021 年底，台灣平均房價在過去 21 年間漲了 3.6 倍。

從台灣升息歷史來看，連續升息時期分別為，2003 年 7 月至 2008 年 6 月間，重貼現率自 1.375% 升到 3.625%，以及 2010 年 5 月至 2011 年 7 月，重貼現率自 1.25% 升到 1.875%。

也就是說，以歷史數據可觀察到，若將時間拉長，升息趨勢並無法快速且明顯地壓抑房價。

此次央行在升息 1 碼後，政策利率來到 1.375%，距離上一次升息循環的高點還有 2 碼，亦即，假設央行今年季季均升息 1 碼，至年底重貼現率才會突破前波升息循環的政策利率，朝 2008 年前的 2% 以上水準邁進。

若是接下來，俄烏戰事趨緩、海運供應鏈瓶頸緩和，使原物料和運價上漲壓力趨緩，再加上國內啟動升息使物價高漲狀況走緩，屆時，央行可能不見得會接續美國的升息動態，採連續性的強力升息。

而從供給面來看，由於建商的土地成本、物料成本和人力成本等均高漲，再加上近年台商回流、國內廠商擴廠等，對土地、廠辦和商辦的需求強勁，或可能對房地產也有一定的支撐力道。

房仲業者指出，此次央行升息 1 碼，不至於對房市造成太大影響，且這次並未針對第二套房貸管制升級，因此，接下來房市的重頭戲，就是要觀察預售禁止換約的政策推動進度，以及未來是否「升升不息」，尤其目前全台有近 25% 的購屋族貸款金額超過千萬元，一旦連續性升息，就會感覺每月房貸明顯增加，影響新買方的購屋意願與預算。

不只是房貸族有感，事實上，啟動升息後，甚至連租屋族也不能倖免於外，已傳出有房東調漲租金，藉此將多出的成本轉嫁給房客。

整體而言，從歷史經驗來看，央行祭出升息循環後，長期而言未見明顯對房價的壓抑效果，尤其營建成本近年來攀高、台商蓋廠需求旺盛，房市最終會演變成供過於求、房價明顯走跌嗎？尚難以下定論，而可以確定的是，未來房價將趨於「易跌難漲」，至於價格能否走到一般民眾想買房就買得起的水平，恐怕也不是那麼容易。