〈房產〉今年前三季全台土地與商用不動產交易規模衰退27%

全球經濟衰退風險增加，且進入升息循環等負面影素影響下，全台大型商用不動產成交量能持續衰退，商仲業者統計，今年第三季大型商用不動產成交金額為 263 億元，比去年同期減少 44%，交易規模連續三季衰退，累計前三季總交易為 962 億元，年減 27%，交易量能回檔至 2019 年來同期新低。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年第二季與第三季台灣不動產市場壟罩在升息不確定性下，買賣雙方保守觀望，但隨著上周央行理監事會宣佈再度升息半碼，並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經濟成長，也顯示台灣未來將維持緩步升息，有利不動產市場維持穩定。

接下來邁入第四季傳統交易旺季，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整的格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。土地市場方面，土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒，再加上年底縣市長選舉將至，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將維持低檔，預期全年度土地交易將維持在 1700-1800 億的水準，比前一年度量縮 3 成。

2022 年雖然市場氛圍轉弱，整體商用不動產交易量能下滑，辦公室交易卻明顯提升，第一太平戴維斯指出，今年前三季辦公室交易成交金額達到 358 億元，成為今年的交易主力項目，規模比去年同期增加 50%。辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人，包括中國人壽以 120 億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓，北車商圈的國產實業大樓由個人以 65 億元買下，以及領航家投資以 30.7 億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的。

辦公室交易交易金額的增加顯示當市場不確定性升溫，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。第二、三名則為科技廠辦與廠房，則分別為 225 億元與 163 億元，交易總額分別較去年同期下滑 30%。

同時，保險業成為今年前三季的最大買方，今年購置大型商用不動產金額的累計達 314 億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達 239 億元，全球人壽則以 61 億元為第二，主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入 168 億元與 87 億元。

隨著中央銀行升息，9 月底保險業不動產投資報酬率門檻已上升至 2.595%，保險業在台北市投資不動產的難度增加，投資目光將鎖定台北市以外的主要都會區辦公室或產業聚落的工業廠辦或物流中心。

大型土地交易市場則呈現工業地強、住商用地緩的局面，桃園航空城產專區土地標售開出總規模超過 220 億元的交易紅盤，推升第三季大型土地交易金額為 595 億元，季增率達 127%；前三季土地交易金額累計為 1382 億元，年減率 31%。

今年工業土地交易大放異彩，前 3 季工業地達到 649 億元，規模呈倍數成長，主要受益於新興工業區開發完畢釋出，以及建商擴大廠辦市場布局。多個公部門主導開發的工業區逐步成熟，陸續釋出下，科技業、物流業、製造業與航空業積極取得大面積土地擴廠，例如星宇航空以總價 89 億元取得航空城 4.3 萬坪工業地，寫下近年最大宗工業土地交易。

住商用地方面，第一太平戴維斯指出，台灣央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫，直接影響建商購地動能，累計前三季，建商僅有交易 732 億元，比去年同期萎縮 5%。