〈房產〉賴正鎰：台灣房市將出現3年盤整期 今年全台推案將減量2成

立法院通過「平均地權條例」修正案，今 (2022) 年將實施「預售屋新五規」，鄉林 (5531-TW) 集團董事長、全國商總主席賴正鎰今 (11) 日指出，今年全球通膨可望趨穩，利率再調整有限，平均地權修正案通過後，應該是最後一波打房，政府應會暫時縮手，他也預告台灣房市將盤整 3 年，逐漸回歸市場正常機制。

同時，賴正鎰預估，2023 年全台房市推案量減少 2 成，總量約是 1.6 兆元，呈現「價穩、量縮」格局。

賴正鎰分析，去年美元的大幅升值造成歐元、台幣與日幣都創下有史以來的重貶，像是台幣一度貶破 33 元，現在又回到 30.4 元兌 1 美元左右，股匯市也大受影響，美元升息造成外資抽腿，台股跌回到 14000 點至 16000 點之間盤整，台幣匯率也會回到 29 元。中美關係緊張，大陸在台海演習，影響兩岸政經，行政院主計總處下修去年經濟成長率為 3.06%。

賴正鎰認為，好消息是，在美國就業率提升，通膨趨緩的情況下，外界都推估美國聯準會將緩升利率，第一季只會調升 1 碼，他預估全球貿易在今年第三季可望好轉，在全球景氣漸漸恢復後，半導體晶片與手機等電子產品，今年應該是去庫存的一年。

賴正鎰對於台灣房市未來表現有六大趨勢分析，第一，去年國際天然氣與原物料漲價，連帶使得國內民生物價與餐飲被迫漲價，民生消費壓力更大，政府此時又嚴厲打炒房政策，包括房地合一 2.0，提高地價稅與土地增值稅，土建融貸款管制，取得土地後須在 18 個月內取得建照開工等一連串動作，打亂開發商的推案計畫。

同時，2022 年房價大漲原因是政府帶頭調升利率與增稅，加上建築材料成本上漲，像是台中，這兩年平均房價從 20 萬元上升到 45 萬元，每坪建築成本從 8.5 萬元漲到 14 萬元，台北 12.5 萬元漲到 22 萬元，SRC 鋼構建築的每坪成本甚至超過 25 萬元，他直言「房價已經回不去了」，這也吸引不少預期房價高漲的人趕緊進場置產抗通膨、求保值。

第三點則是，目前建商購地貸款成數約剩五成，這幾年購地「吃飽了」，加上政府限期 18 個月須取得建照，所以今年也是去化土地年，去化速度放緩，加上無法預測建築成本，很多建商決定改採「先建後售」來確保金流，穩健經營。都會區未來的土地首選將會以都更為主，但首要必須先會控制營建成本。像是台北、新北、桃園、台中的舊市區都更為優先，台南與高雄也一樣，在高建築成本的現況下，房價真的回不去了。

賴正鎰認為，第四，2022 年全台住宅總推案量突破 2 兆元，但總體銷售面積並未上升，明顯是單價上漲造成，在政府打炒房下，今年持續發威，預估推案量減少 2 成，總量約是 1.6 兆元，呈現「價穩、量縮」格局。

第五，九二一大地震後，全國的建商倒閉僅剩不到 100 家，這幾年又恢復了，增加到上萬家，他預估政府打房後，再來幾年都會是盤整年，小建商可能會被併購或出售土地已是未來趨勢，資金實力不夠的小建商，將會大幅減少，預估三年內會縮減 50%，約剩下 5000 家左右。

第六，大型的品牌建商將會朝向商業不動產方向去經營，例如投資酒店、商場、辦公室收租，邁向正常開發商的永續經營方向走，在規劃設計建案方面，也會越來愈精緻化，產品會越來越精美，讓消費者可享受更好的生活品質。