〈房產〉北市商辦空置率持續探底、租金續漲 建商策略性轉攻頂辦

商仲業者公布台北市七大主要商圈辦公室空置率調查結果顯示，台北市辦公室空置率持續下探低點，至 2022 年第四季僅剩 2.38%，顯示商辦市場趨熱。對此，建設公司在推案策略上已有所調整，轉向辦公室、廠辦類商品，且著重打造具智能永續概念的頂級辦公大樓，未來新案進場可望帶動整體租金行情。

同時，信義全球資產公司展望 2023 年趨勢，整體商辦市場將朝向租金緩漲、供需漸穩的方向發展。

依信義全球資產公司調查，北市商辦各季空置率走勢呈現連三降，至去年第四季更創下空置率 2.38%，為各季中最低，相比第一季 2.54%，減少了 0.16 個百分點，顯示由於市區近年未有大規模商辦大樓新增供給，且不少老舊商辦投入都更危老重建，導致商辦持續處於供不應求，空置率續低，使整體租金緩步上揚，第四季平均租金為每坪 2393 元，相比第一季成長約 2%。

觀察 2022 年台北市主要商圈第四季辦公室空置情形，南京四五段商圈空置率僅 0.97 % 為七大商圈中最低，再來是敦南商圈以 0.98 % 次之；信義世貿商圈則以 1.55 % 居第三位；就平均租金表現看來，第四季由信義世貿商圈每坪 3385 元奪下榜首，敦南商圈 2143 元居次，第三名為松江南京商圈的 1997 元，顯示精華商業區、工商活動熱絡、交通便捷的辦公大樓，仍是企業在做租賃決策時的優選。

對比 2022 年內政部已揭露的實價登錄租金資料，台北市共出現 11 筆實價租金每坪 4000 元以上，全數由信義世貿商圈包辦，上榜大樓包含：台北 101、國泰置地廣場、華新麗華大樓、遠雄金融中心及南山廣場，信義世貿商圈商辦屋齡多在 20 年內，區位條件佳、樓況好、加上指標企業持續進駐，都是租金單價逐年追高的原因。

而租金居次的敦南、敦北民生商圈為台北市發展較早的辦公商圈，大樓屋齡以 30 年以上的「大齡」商辦為主，但由於位處市中心、緊鄰捷運站，就企業選址及員工招募來說，仍具備誘因、願意支付更高的租金，觀察 2022 年實價租金，宏國大樓出現一筆每坪月租金 3058 元的紀錄，為信義世貿商圈之外，2022 年實價租金最高的大樓，同時也創下該棟租金紀錄。

信義全球顧問發展部經理林建勛分析，早期市區商辦產品規劃多為 500 坪內，就目前產業朝向多角化、集團化經營，業務項目增加，相關部門及員工人數也均有成長，辦公室若四散在不同大樓，易影響跨部門合作上效率，因此企業多傾向整合辦公室、集中在同棟大樓，或規劃整棟企業總部，更有利於運營，還可提升品牌識別度。

林建勛進一步解析，在產業需求支撐，包括興富發、華固、國揚、皇翔等，都已投入商辦大樓開發，因應市場需求朝向大坪數規劃，格局可彈性運用，多功能會議空間滿足不同型式會議需求，因此新大樓相比舊大樓來說租金會較高，吸引付租能力較高的高科技產業、大型企業、外企等進駐，隨著新大樓供給陸續釋出，租客將有更多元產品選擇，供需將從目前供不應求，逐漸朝向供需穩定方向發展。