〈走進中國〉中國喊「80歲房貸」 能阻止客群危機持續升級嗎？

「最近銀行出新政策了，可以用父母的名字再買一套，貸款人年齡和貸款期限之和可以到 80 歲，很適合你的這個情況。」陳陳（化名）最近接到南寧某建案熟識銷售人員的電話。

《第一財經》報導，陳陳在當地工作 10 年，最近開始考慮買套大點的房子，把父母接過來一起住。但一直困擾他的是，他名下還有一套小房子的房貸沒有還清，沒有首套買房名額，這次銷售人員的話讓他有點心動。

陳陳的母親今年 55 歲，如果按照之前的政策，最多只能貸款 15 年，但現在她最多可貸款 25 年。陳陳算了一筆賬，如果以貸款人民幣（下同）200 萬元計算，之前每月房貸為 14,000 元，還款期限延長後，房貸大約 10,000 元，以他和父母目前的收入情況，完全可以「上車」。

儘管如此，因為銀行剛提出這個政策，他還在猶豫，打算觀望後續情況。

業界人士指出，「房貸年齡期限可延長至 80 歲」，或許並非只是簡單個例，其背後折射出銀行、房地產市場在壓力中謀求破局之道。

銀行從「堵」到「放」

銀行的態度正悄然生變。

此前，銀行對房貸的態度仍以「控額」、「限額」為主。2020 年 12 月，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分類分檔設置房地產貸款比率上限、個人房貸比重上限。此後各地銀行陸續出現貸款額度緊張，甚至「一貸難求」。

不過，近來銀行不斷提出「保額」房貸措施，「攻」、「守」兼備。一邊是「勸退」屋主提前還貸，防大量資產流出；另一邊是「組合拳」，支持房貸投放，今年以來多地密集提出政策：調低首套房貸利率、下調首付比率、帶押過戶、放寬「購房年齡 + 貸款期限」上限。

「1 月以來，提前還貸的人數比之前增加了 50% 左右，我們這兒就提前還了 1 億多元，今年壓力很大。」東莞某股份行網點個貸經理何思萍說，她最近明顯感受到工作壓力陡增：一方面，她要不斷為客戶分析情況，勸導他們儘量不要提前還貸；另一方面，近期其所在的銀行面臨難以找到類似優質資產投資的問題，加上「開門紅」衝刺期，對房貸等方面的指標壓力開始逐漸加重。

房地產客群危機恐持續升級

房貸頻頻登上熱搜的背後，更深層次的癥結，在於近期房市的巨大變化。

「過去二十年，房地產市場在「收死放亂」循環中不斷重複，但大家的基本預期和對房地產長期信心保持穩定。」中國首席經濟學家論壇理事、華興資本首席經濟學家李宗光在近期發文中稱，如今購房者預期逐漸暗淡。一方面，疫情期間，民眾的購買力和信心受到一定衝擊，回升需要時日；另一方面，民營建商爆雷和新建案「爛尾」風險不容忽視，「資金安全」已經取代「房價漲跌」，成為阻礙購房者入市的首要因素。

與此同時，不少業界人士透露，房市走過高歌猛進的「黃金時代」，目前市場上有購房名額和資金實力的優質客戶，已經不多了。

「我們一般會將客戶分為剛需型客戶、改善型客戶和投資客戶。」從事地產策劃三年的王岳（化名），能清晰地感受到市場客戶的變化，這幾年來有資金實力的剛需客戶逐漸減少，投資客戶和改善客戶信心不足，導致從咨詢到成交的周期不斷延長，迫使他需要投入大量精力拓展、維繫客戶。

在他入行之初，正是其所在區域房地產市場的黃金期，房價一年上漲 50%，他形容彼時市場是「客戶找我們」，但現在的市場讓他感覺是「我們找客戶」，需要透過直播、數位廣告投放等方式不斷接觸客戶。

更加令建商擔憂的是，中長期來看，客群危機恐怕會持續升級。「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」，經濟學家任澤平指出，中國正在迎來房地產置業人群需求的長周期高峰，這是跟過去 20 年的最大不同，也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層原因。2013 年以前，中國 20～50 歲置業人群不斷增加，帶來源源不斷的購房需求，自 2014 年以來，置業人群見頂後開始回落，購房需求迎來高峰。

任澤平並表示，中國人口高齡化的速度和規模前所未有，少子化加速到來，中國出生率持續下降，導致購房需求持續減少。