中國啟動不動產私募投資基金試點 房地產融資「第三支箭」再迎新突破

中國房地產融資「第三支箭」再迎新突破，證監會周一（20 日）宣布啟動不動產私募投資基金試點，將發揮私募基金優勢，推動建商降負債、降槓桿，提高流動性，強化資產負債表，促進房地產市場盤活存量。

證監會周一宣布啟動不動產私募投資基金試點，在管理人條件、投資人門檻、融資槓桿等方面均提出明確規定。管理人方面，證監會要求須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為建商及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為。

不動產私募投資基金的投資範圍，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

投資人方面，試點基金商品的投資人，首輪實繳出資不低於人民幣（下同）1,000 萬元，且以機構投資人為主。有自然人投資人的，自然人投資人合計出資金額不得超過基金實繳金額的 20%，基金投資方式也將有一定限制。

不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於 3,000 萬元，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資人以 QFLP 方式投資不動產私募投資基金。

風險控制方面，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關於股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業 75% 以上股權，或者持有被投企業 51% 以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案商品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。

與此同時，證監會解決業界最關心的股債比問題，對符合條件的商品放寬股債比及擴募限制，將大大提升不動產基金運作靈活度。

根據現行規定，基金向企業投資股權之後，以股東形式提供的股東借款，不能超過 20%，即股債比最多 4：1。這主要是針對傳統股權投資的要求。

不過，根據最新要求，符合試點要求的不動產私募投資基金，可適度放寬股債比限制，並可透過申請經營性物業貸款、併購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程序的不動產私募投資基金，可在備案完成後開放認、申購（認繳）。

「具體而言，不動產私募投資基金持有被投企業 75% 以上股權，或者持有被投企業 51% 以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離，那麼股東借款金額就可以有豁免安排。」證監會市場部相關負責人表示，如果有個人投資人，股債比可達到 1：2；如果全部是機構投資人，可由基金合約約定股債比。

證監會在去年 11 月 28 日射出穩房市「第三支箭」，調整五項措施，而第五項即是「積極發揮私募股權投資基金作用」。