華爾街老手有個經驗談：一旦小銀行不支，大銀行也差不多了。美股銀行類股周四 (9 日) 大跌，整個市場這才發現了銀行業正踩在一個大地雷上：債券投資價值縮水。
但資產端減值還不能算是美國銀行業最大的麻煩。在 3 年疫情期間，民眾大多遠距工作和遠距就學，讓以辦公室為主的商業地產價值暴跌，連黑石 (BX-US) 這樣的資產管理巨頭旗下的商業地產房貸支持證券 (CMBS) 都面臨違約。
美國的小型商業銀行對商業地產有大量曝險，資產負債表的狀況正急轉直下。商業地產市場的潛在危機如果進一步波及銀行業，可能引發比 2008 年更可怕的金融海嘯。
根據商業地產分析公司 Green Street 的數據，在過去 12 個月裡，美國商辦價格已經下跌 25%；市場交易活躍度也降至冰點。MSCI Real Assets 數據顯示，今年 1 月的交易量為 2010 年以來的最低水平。
這主要是因為，商辦正面臨一場結構性危機：疫情期間已經習慣居家上班的人不想重返辦公室。
Polpo Capital Management 創始人麥克納馬拉 (Daniel McNamara) 表示，在新冠疫情後，大量老舊辦公室無法吸引員工回歸，美國企業洶湧的裁員潮和削減辦公場所開支，只讓問題變得更加嚴重。
諮詢公司戴德梁行發布報告指出，大約有 1/4 的美國辦公空間遭到閒置，另外 60% 則在等待租約到期不續。隨著居家辦公或混合辦公的企業越來越多，估計到 2030 年時將會有 3.3 億平方英尺的商辦空間閒置，相當於華盛頓特區所有辦公室面積總和。
供應過剩的結構性危機已經顯現：截至 2 月 22 日當周，德州奧斯汀辦公室平均入住率為疫情前水平的 66%；其他美國主要城市更低，紐約市只有 47%，而舊金山更降至 44%。
找不到租戶的商辦業主正在不斷燒錢，隨之而來的就會是違約。
根據美國抵押貸款銀行家協會 (MBA) 的數據，商辦業主今年面臨近 920 億美元債務到期，明年則有 580 億美元。
投資研究公司 TS Lombard 經濟學家布里茲 (Steven Blitz) 指出，小型銀行約有 28% 的貸款來自非住宅地產，不包括農場在內；而大型銀行的比率例僅有 8% 。
並且，相較於大型銀行，小型銀行營收更加依賴貸款。布里茲拿 Fed 名單上美國最大的 25 家銀行 與其它 2099 家中小型銀行進行比較，發現規模較小的銀行從放貸中獲得的營收占其總收入的比例更大。
而且，由於小銀行在放貸上受到的監管程度比大銀行更少，所以小銀行放貸的規模一路攀升。
根據 TS Lombard 的統計，10 年前小型銀行未償還貸款和租賃總額，只有美國 25 家最大銀行貸款和租賃總額的 45%。但如今，小型銀行的貸款總額已達大型銀行的 70%，其中就有許多流向商辦市場。
換言之，商辦市場一旦爆發集體債務違約，小型銀行首當其衝會倒大霉。
