〈報稅看這裡〉買賣預售屋 除要申報房地合一稅也要留意交易對象

會計師提醒，買賣預售屋除了記得要申報房地合一稅外，也要留意交易對象，隨著「平均地權條例」上路實施後，預售屋交易買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人，違者可按戶棟處以 50 萬到 300 萬元。

KPMG 安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻提醒，房地合一稅 2.0 已把預售屋買賣納入房地合一稅的範圍，換言之，如果民眾是在 2021 年 7 月 1 日後買賣預售屋，將視同房屋及土地交易，並按持有期間課以不同的稅率，同時必須在交易日後 30 天內申報。

洪銘鴻指出，一般而言，預售屋要完工過戶，期間大約耗費 2 到 5 年，未來若仍有買賣預售屋，如非屬上述平均地權條例所舉例外可以移轉的情形，則出售預售屋除面臨罰鍰外，還可能將面臨適用 35% 較高的稅負申報繳納房地合一稅。

KPMG 安侯建業稅務投資部協理陳信賢說明，如果民眾是在 2021 年 6 月 30 日前有出售預售屋，屬財產交易所得，必須在 2022 年 5 月併入個人綜合所得稅合併申報。

但如果是在去 (2022) 年 7 月 1 日以後才出售預售屋，就必須在買賣交易日後 30 天內申報，須注意買賣預售屋會因為取得時間及買賣時間不同而受到影響，將適用不同的所得稅申報規定。

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏則提醒，《平均地權條例》修法需特別注意未來私法人購買住宅限制，過去個人常會透過法人購屋主要是法人購屋可集合不同股東資金參與共同投資，資金相對較個人容易集中；加上房屋貸款利息、房屋稅、地價稅、水電費等費用均可列為法人費用，相較之下能節省一些稅費。

以現況來說，隨著法人購屋的情況更加普遍，為避免現行法規對法人購置住宅無相關限制規範，使住宅淪為投資炒作標的，因此修法新增相關法令規定，私法人若要買供住宅使用的房屋需要經過中央主管機關許可，原因是法人購屋原則上應有業務用途，無「居住」需求，換言之未來購買住宅將需要有其取得的必要性及正當性。

陳建宏表示，未來個人或以法人名義有購屋需求時，除了要審慎計畫評估外，也建議諮詢專家以通盤考慮自身的實際需求、資金運用情形、投資策略、稅務影響等，以作全面性的綜合評估，因應《平均地權條例》修法所帶來的影響及衝擊。