〈房產〉地價漲加上土地整合難度高 北台灣迷你基地建案增加

地價上漲、土地難整合，北台灣迷你基地建案數量持續增加。根據市調機構統計，2020 年 1 月至 2023 年 5 月中旬，北台灣有約 326 個基地面積 100 坪（含）以下的建案進場銷售，占整體建案約 8.7%。同時，迷你基地建案中，約 30% 位於台北市、27.6% 在桃園市、25.5% 在新竹。

住展企研室經理成采錡表示，房、地價居高不下，讓迷你風潮持續襲捲房市，不僅集合式住宅常規劃有小 2 房、小 3 房型，基地面積小於 100 坪的鳥籠建案也冒出頭。不過令人意外的是，近三年多來，北台灣基地面積最小的集合式住宅建案，不是在房價高昂的市中心，而是位於區域平均房價 2 字頭的桃園觀音外圍地區。

根據統計，近三年北台灣基地面積最小的集合式住宅建案（統計範圍為公寓、華廈、大樓建築，不含透天），是桃園觀音的「璞居」，基地面積僅 25.1 坪，規劃公寓 2 房產品。

過往在觀音等郊區，面積約 20 多坪的土地，若無進一步整合的可能，業者多會選擇開發透天住宅，然而根據市調了解，受近年觀音地價上漲影響，建商評估成本後，認為開發透天案會使產品總價帶過高，加大銷售難度，因而改推出公寓產品，訴求建案相對低總價，吸引在地就業人口與外來置產買盤。

成采錡表示，迷你基地建案戶數少且坪數單一，社區組成相對單純，不過每戶屋主需分攤較多公共設施面積，因此儘管上述建案普遍規劃為電梯公寓，無休閒設施，建案公設比仍偏高，介於 33.6％至 49.2％之間。也因基地面積有限，迷你基地建案車位數量普遍低於規劃戶數；若未來內政部啟動虛坪改革方案，檢討停車空間，讓沒有購買車位的屋主不用負擔車道公設，則恐導致鳥籠建案中出現公設比超過 50% 的戶型，挑戰市場接受度。