〈走進中國〉中國房市魔幻 土地市場表面繁華 建商投資動力依然不足

一邊是房市熱度消退，一邊是土拍頻頻火出圈，最近房地產行業有點「魔幻」。

6 月 20 日，廣州天河區一宗地經過 30 輪出價後，提前觸頂，進入搖號環節，封頂總價約人民幣（下同）21.86 億元，樓面價約每平方公尺 5.73 萬元，刷新廣州樓面價 TOP10 榜單，高居第二。

近兩個月，像上述地皮一般，引發建商激烈爭搶的土地頻繁出現，從北京、廣州、成都到杭州，土拍市場好像「一夜回春」了。大型央、國企現身熱點城市拍地，一些名不見經傳的小公司，也衝到北京參加搖號，土拍現場遍布建商人士穿紅衣的身影。

熱鬧之餘，建商恢復拿地了嗎？現實可能有些「骨感」。實際上，當前建商的投資力道仍然較弱，當下土地市場繁華能持續多久，依然充滿疑問。

國家統計局最新發布的數據顯示，5 月全國房地產開發投資金額為 1.0187 兆元，年降 10.5%；新開工面積為 8,503 萬平方公尺，銳減 27.3%。

從百強建商表現看，中指研究院的數據顯示，前五月百強建商拿地總額為 4,290 億元，較去年同期下降 8.4%；絕大部分上市民營建商基本停止拿地，前五月上市民營建商中，拿地家數的比率僅 8.2%，大部分企業拿地明顯減弱，流動性壓力仍較大。

華創證券表示，從投資金額看，前五月華潤拿地最為積極，拿地金額為 214 億元。

據《第一財經》報導，究其根本，部分熱點城市土拍高熱，其實是建商投資策略趨同、扎堆競爭使然。「建商投資普遍聚焦高能級城市確定性地皮，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項目去化周期，拖累利潤實現。」華創證券認為。

中指研究院市場研究總監陳文靜說，近兩年受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，建商普遍採取「以銷定投」、「聚焦核心城市及區域」策略，確定性銷售去化成為拿地首要標準之一，優勢地區地皮成為企業投資重點。

受此影響，北上杭等核心城市受到更多關注。目前多地競拍至最後階段，多採搖號方式，「新面孔」企業也有得到優質土地的機會。此外，在搖號中簽率持續下降的情況下，建商為提高中簽機會，會請有開發資質的供應商協助參拍，進一步拉高土拍熱度。

核心城市「僧多粥少」，但硬幣的另一面，不少二線城市非核心區域則較為冷清。比如合肥、長沙、青島、南京等城市的核心區地皮，企業參與度高，非核心區地皮多底價成交，差異明顯。

6 月 16 日，東莞市常平鎮一地皮進行網上限時競價，最終因無人競價流拍。該地皮位於常平還珠瀝村，起拍價為 14.97 億元，最高限價約 17.21 億元。即便是一線城市廣州，市場內部也出現很大落差，在 6 月 13 日土拍中，五宗掛牌地皮，流拍超過一半。

陳文靜認為，2023 年核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復，但多數城市土地市場仍面臨較大調整壓力，全國層面土地市場低迷態勢並未改變，未來土拍市場能否回溫，有賴於地產銷售端恢復程度。另外，隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也會日益激烈。