房市供不應求 高盛改口：美國房價今年不會下降

高盛房地產分析師不再認為今年房價會下跌，反而預測會略有增加。

高盛固定收益策略師維斯瓦納坦 (Vinay Viswanathan) 在報告中寫道：「我們將 2023 年全年房價波動預測由 -2.2% 調升至 1.8%；2024 年房價由預測 2.8% 調升至 3.5%。」「這些預測意味著年底前房價將大致保持不變，然後在 2024 年恢復到成長。」

與此同時，房價已恢復上漲趨勢，房貸利率仍居高不下，給許多美國人擁有房屋的美夢澆了一頭冷水。高盛分析師之前認為，較高的房貸利率會給房價帶來更大的下行壓力。

但最新 Case-Shiller 全美房價指數據顯示，在連續 7 個月下跌之後，2 月房價逆轉，一直持續到 5 月。標普道瓊指數 (S&P DJI) 總經理拉扎拉 (Craig J. Lazzara) 表示，最後一個月增率負成長出現在 1 月。

維斯瓦納坦指出，有兩個關鍵驅動因素支撐著房價。

一是住房供應依然緊張。根據全國房地產經紀人協會 (NAR) 數據和該公司的研究報告，目前待售成屋約為 100 萬套；而在疫情爆發之前，庫存接近 200 萬套。

他說，與此同時，雖然隨著建商加快建設計畫，新房供應持續增加，但「大部分新屋仍在建設中」；「另一方面，竣工量仍低於新冠疫情前水平。」

根據人口普查局周三 (16 日) 公布的數據，7 月新單屋住宅開工量環比增加 6.7%，而竣工量增幅較小，為 1.3%。

其次，住房需求依然強於預期。高盛住房負擔能力指數創下歷史新低，高盛分析師預計，全美房價需要再跌，買家才會上鉤。但這個結論已經改變了。

維斯瓦納坦寫道：「我們將大部分需求追溯到非經濟來源：家庭形成和季節性流動。」「雖然高頻數據顯示住房成交量可能會放緩，但家庭形成遠高於其長期趨勢。」

根據房地美數據，由於房貸利率偏高，過去一年住房負擔能力惡化，過去一周 30 年期固定房貸平均利率攀升至 7% 以上。高盛指出，雖然到目前為止，許多購屋族已經承受這些增加的成本，但這種行為反映出已漸對房貸利率上升難以適應。

維斯瓦納坦指出，例如，符合規定的購買房貸平均債務與收入比率超過 38%，「與全球金融危機後的平均水平存在顯著偏差」。「此外，較小且價格較低的房屋價格增幅較大、較高質量的房屋銷售更強勁。也就是說，預計到明年年底房貸利率將下降 100 個基點，從而在一定程度上穩定負擔能力。」