利率與供應影響 美8月成屋銷售創7個月新低

美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 周四 (22 日) 公布數據顯示，8 月成屋銷售不及預期，創下 7 個月新低。處於歷史性高位的房貸利率和供應緊張，是成屋銷售繼續低迷的原因。

美國 8 月成屋銷售年化總數為 404 萬戶，創 7 個月新低，不及市場預期的 410 萬戶，7 月前值為 407 萬戶。8 月成屋銷售月減 0.7%，預期為成長 0.7%，7 月前值為下跌 2.2%。未經調整的 8 月成屋銷售較去年同期下跌 15.4%。

截至 8 月底，有 110 萬戶待售房屋，為 1999 年以來 8 月份庫存的最低水準，約為新冠疫情前供應量的一半。按照目前的銷售速度計算，需要 3.3 個月的時間消耗掉市場上的供應量，低於 5 個月的庫存銷售比例，表明市場供應緊張。

供應短缺繼續推動買家競價和房價上漲。8 月份售出房屋的中位價為 40.71 萬美元，比去年 8 月份成長 3.9%，是有記錄以來的最高數值之一。

庫存不足是制約成屋銷售和推高房價的關鍵因素。由於當前的房貸利率比 2021 年底高出兩倍還多，許多已經鎖定低貸款利率的房主不願出售房屋，因此市場上的房屋供應量低於正常水準。

分地區來看，西部和南部地區的銷量下降，東北部地區銷量保持不變，中西部地區的銷量增加。

有大約 72% 的成屋上市時間不到一個月便售出，表明需求強勁。8 月份房產平均掛牌天數為 20 天，與 7 月份持平。

家庭住宅的銷售下降 1.4%，至年化 360 萬戶，為 1 月份以來的最低水準，而公寓和合作公寓的銷售則有所回升。

8 月份首次購房者占銷售量的 29%，較 7 月的 30% 有所下降。歷史上，首次購房者一般占市場的 40% 左右，這表示許多美國人被擠出市場的負擔能力挑戰。

8 月全款買房占總銷售的 27%。投資客經常用全現金買房，因此對房貸利率不那麼敏感。8 月成交中投資客占比為 16%，與 7 月持平，但較 6 月的 18% 有所下降。

成屋銷售約占美國房地產市場銷售量的 90%，在過戶時計算。通常在過戶前的一兩個月，簽訂合同，因此 8 月份的銷售資料主要反映了 7 月和 6 月的購買決定。新屋銷售資料基於合同簽署時計算，該資料將於下周公布。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示：「自 2019 年 8 月以來，成屋價格上漲了 46%。供應量需要大約增加一倍才能緩和房價上漲。房貸利率的變化在短期內對房地產市場產生重要影響，而就業成長將在長期內產生穩定且正面的影響。」