〈房產〉整合難度高 北市逾5000平方公尺大基地都更案件僅8%

台北市大基地都更案物以稀為貴，根據台北市都更處統計，截至 2022 年底為止，全市核定實施的都更案達 535 件，其中多半是基地面積介於 1000-2000 平方公尺 (約 302.5-605 坪) 的案件，高達 216 件，占比逾 4 成，但逾 5000 平方公尺 (約 1512.5 坪) 的案件僅 43 件，佔比最少，僅約 8%，顯示台北市大基地都更案難度高，因此相對稀少。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老屋重建最大的難關就是「人多嘴雜」，所以基地規模愈大，涉及的住戶愈多，推動難度也愈高；加上都更不僅行政流程冗長，容積獎勵也須經審議徒增不確定性，導致整合期間易生變數，讓業者對擴大基地規模興致缺缺。

近期北市精華區最具代表性的大基地都更案，就是「DIAMOND TOWERS 台北之星」，基地面積逾 1500 坪；根據台灣房屋觀察，近十年台北市東區基地面積上千坪的百坪都更豪宅案，價格表現都頗亮眼，包括「聯合大於」、「潤泰敦峰」及預售案「勤美璞真城仰」，近兩年成交單價介於 172 萬元到 255.5 萬元，其中社區 18 樓以上的高樓層戶別，單價全在 200 萬元以上，所以買家至少要有 2 億元身家，才有機會入住市中心都更豪宅景觀戶。

張旭嵐表示，都更豪宅價格水位高，主要有三大背景使然。第一，「地段條件佳」，都更宅地段皆屬市中心精華區，地價不凡；第二，「推案成本高」，大基地都更案整合曠日廢時，以「DIAMOND TOWERS 台北之星」為例，前後整合超過時間超過 25 年，推升時間與金錢成本；第三，「產品稀有性」，大基地都更案數十年磨一劍，且豪宅規劃設計多集結國內外名家打造，奠定不俗身價。

不過，也因為地屬精華，部分市中心豪宅為了創造高度商業價值，會考慮以住商混合的複合式開發案來規劃，對於出入低調，重視隱私的客層來說，可能會是考量點之一。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，現今全台單價最高的都更宅，為國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預售案「敦南霖園」，此案基地面積約 330 坪，頂樓戶單價達 280 萬元；由於「DIAMOND TOWERS 台北之星」最高開價來到 290 萬元，若中高樓層戶別依照開價順利成交，不僅將改寫台北市東區都更豪宅的價碼水位，也可望刷新都更宅的價格天花板。