文／黃健誠
回顧 2023 房地產市況，上半年「冷颼颼」，下半年在「新青安貸款」政策刺激下，推升「低總價」物件買氣，顯見自住剛性需求仍是房市撐盤主力。然而，眺望 2024 年，為何專家會說房市「很無聊」呢？
「打炒房」三個字，可說是近年房地產市場的政策基調。從 2021 年迄今，歷經央行五波選擇性信用管制、金管會銀行風險權數調整、財政部對短期交易課徵重稅的房地合一稅 2.0、實價登錄 2.0、扼止炒作行為的平均地權條例修法等措施，在在彰顯政府打炒房的決心，但抑制房價攀漲的成效不算理想。
從 2023 年的房市價量來看，仍然呈現「量縮價微揚」的格局。
其實，2022 年底至 2023 年初時，各路專家原本看淡房市，2023 上半年建物買賣移轉棟數僅約 13.9 萬棟、創五年新低，房市的確顯得「冷颼颼」。
「新青安貸款」助 2023 拉尾盤，房市利空出盡？
不過，就在政府宣布 7 月推出「新青安貸款」後，一掃原本全年房市看淡的陰霾，助攻下半年行情，不少自用買盤進入市場，六都買賣移轉棟數連續四個月年增率正成長。原先預測的全年買賣移轉棟數，從 2023 年初，部分專家預估的 25～26 萬棟，逐步上調至 28.5 萬棟以上，甚至上看 30 萬棟。
自住剛需吹起的房市尾盤行情，能否延續至 2024 年？
「現在房市呈現利空出盡的局面，」吉家網董事長李同榮說，在政府連連打炒房之後，市場上確實減少炒作情況，也因為利潤空間壓縮，連高資產的人士也減少「儲屋」規劃，甚至衝擊豪宅買氣。
但市場上強勁剛性需求，仍可以支撐一年 28～30 萬戶的交易量能，讓「低總價」市場有撐盤力道。
從過去幾年的建照、使照及開工數的季線圖觀察，李同榮指出，2023 年第三季的開工數為 3 萬 796 件，使用執照數為 3 萬 3227 件，這是五年來首度「死亡交叉」，也是房市在 2024 年第一季進入反轉的訊號。
李同榮解釋，建商請領建照後，必須於六個月內開工，可展延三個月，開工數反映前六至九個月的建照申請量，因此開工量大減，代表建商早在九個月前開始縮手，並減少推案。因此，量縮的現象在六至九個月前已發生，這也可跟上半年預售成屋量縮見底的現象相互印證。
不過，房市出現反轉訊號，僅代表有些餘屋量大的區域，在價格上可能有些鬆動，也預期在 2024 年第一季，房價有下修機會，但價格跌幅很小，較有可能呈現「以盤代跌」或「微跌」的房市格局。
評 2024 年房市前景，為何專家喊「無聊」？
「沒人料到新青安貸款的威力這麼大！」回顧 2023 年的房市表現，住商不動產執行總監徐佳馨這麼說。
今年下半年，因為新青安貸款推出，吸引不少首購族進入房地產市場，徐佳馨說，目前房貸利率的地板價為 2.06％，但新青安貸款為 1.775％；加上申辦條件不算嚴苛，帶動房市的效果相當明顯，甚至還有許多父母以新青安貸款，為子女先買房，因此也觸及到許多「準購屋族」，同步帶動下半年房市。
若從區域觀察，2023 下半年的市況，是中南部比北部還來得熱，特別是低總價區域較強勢，像是北部買房民眾轉往桃園基隆尋找物件、中部區域轉往彰化、房價高漲的台南也轉往嘉義等地。
也因為買房的剛性需求，以及單價逐漸上漲的緣故，其實可觀察到建商的「控總價心態」。也就是，新建案多把物件價格控制在一定範圍內，像是台北市約在 3000 萬元、新北市 2000 萬元，其他區域約落在 1000～1500 萬元的總價區間。
「2024 年的房市，我會用『無聊』來形容……，」徐佳馨說，2023 年下半年的市況，應可延續到明年，而政府打房，預估在 2024 年，也不太會有新的重大政策推出。民眾或許擔心 2024 年大選或地緣政治，為房市帶來一些變數，不過，這些變數都是間接影響，並不會對房市有直接衝擊。
至於 2024 年可關注哪些區域，李同榮認為，現在因軌道等交通建設的發達，各個都會區都在無形中擴大，過去傳統認為是「蛋黃區」的人口，逐漸移往蛋白區。因此，過去一河或一線之隔的蛋白區，甚至是蛋殼區的房價大幅攀升。也就是說，蛋黃、蛋白的概念逐漸模糊化，過去常說買房三要素是「Location、Location、Location」（地段），現在，「潛力蛋白區」也成了熱門地段。
台經院產經資料庫總監劉佩真觀察，新青安貸款對低總價及蛋白區域的房市有挹注，再加上 2023 年基期較低，因此，2024 年的不動產業景氣可望略顯好轉。
房價難見下跌，剛需民眾能勇敢進場？
徐佳馨補充，過去常有購屋民眾執著在蛋黃區，但現在整體的房地產市場可稱為「多元宇宙市場」，住屋型態將呈現分散型聚落，以後所謂的「蛋黃區」，代表的是小區域的蛋黃。好比淡海新市鎮被定義為蛋白區，但此蛋白區當中，也有自己的小蛋黃區，就集中在輕軌附近的鬧區。
對於 2024 年想購屋的民眾來說，徐佳馨也提出建議，首先，是不要過於執著於熱門區域，才不致於承擔過大的財務壓力；其次，在財務上要做好謹慎評估，也善用新青安等政策性貸款，但千萬不要超額購屋。
她指出，目前還在租房的民眾，如果現在到明年，手頭上也有一些自備款，不妨考慮勇敢進場，一來是將房租轉換為購屋貸款；二來是在未來一兩年內，還未有房市下跌的空頭訊號。
那麼，政府推動「打炒房」措施，為何民眾抱怨「房價愈打愈高」？
徐佳馨表示，政府或許可換個角度思考，與其把房價打到底，不妨思考如何解決民眾「住的問題」，例如從增加供給、提供更多租賃資源，或是健全租屋市場等方向著手，或許更能發揮實質效益。
【本文摘自遠見雜誌 12 月號；更多文章請上遠見雜誌官網：https://www.gvm.com.tw/】
