美國地區銀行將提列更多商業房產損失

在矽谷銀行和 Signature Bank 倒閉一年後銀行業仍面臨壓力，美國地區銀行預計將撥出更多資金來彌補潛在的商業房地產 (CRE) 損失，並出售更多房地產貸款。

大多數多戶家庭貸款都是由地區銀行發放的，因此，當紐約社區銀行 (NYCB-US) 第 4 季意外虧損時，加劇了對銀行業商業房地產曝險的擔憂。

自 2022 年 3 月聯準會大幅升息以來，矽谷銀行因高借貸成本超過低利率貸款收入而倒閉，監管機構自此對地區銀行的審查開始加強。許多銀行的帳面上都有巨額的未實現損失；而它們將於 4 月 16 日開始公布第 1 季財報。

顧問公司 Trepp 研究總監布許博姆 (Stephen Buschbom) 表示：「預計會看到更多的準備金提列。」

他表示，辦公室貸款仍然是銀行的「最大痛點」，但他也預計多戶住宅領域將面臨壓力，尤其是建築貸款。

由於新冠疫情後許多員工仍然在家工作，辦公室貸款受到打擊，留下的空缺使業主更難償還抵押貸款。紐約和舊金山等城市的多戶家庭也面臨壓力，因疫情爆發前的利率和通膨創歷史新低，受監管公寓的租金上漲受到嚴格限制。

國際貨幣基金 (IMF) 在其半年度全球金融穩定報告中表示，到 2023 年底，不良 CRE 貸款占美國銀行投資組合的比率將從一年前的 0.4% 翻倍至 0.81%。IMF 周二 (16 日) 指出，銀行持續增加針對不良商業房地產貸款的提撥。

部分分析師和投資人預測準備金將會增加。華爾街銀行分析師戈薩利亞 (Manan Gosalia) 在研究報告中表示，摩根士丹利預計今年地區銀行的商業地產準備金率將調高 10 至 20 個基點。並補充說，總準備金率比共識高出 20%。

Ares 另類信貸報告顯示，CRE 資產在美國銀行業中占有重要地位：占大型銀行資產負債表的 13%，地區銀行資產負債表的 44%。

KBW 地區銀行指數今年來下跌 13.5%，而標普銀行指數則上漲 6.8%，反映出投資人的觀感。

評級機構標普全球評級公司在 3 月調降了 5 家美國銀行的前景，因為商業房地產市場面臨壓力，並表示這可能會損害它們的資產品質和業績。

標普全球評級總經理普雷瑟 (Stuart Plesser) 表示：「銀行的商業房地產拖欠率比商業抵押貸款支持證券 (CMBS) 市場更為溫和，但正在惡化。」他預計銀行的準備金將會增加。

根據標普全球的數據，截至第 4 季末，地區銀行的 30 天到期貸款拖欠率為 1.2%，低於 CMBS 的 4%。

不過，布許博姆表示，包括私募股權投資客在內的潛在買家的支持程度，將有助於降低銀行的一些下行風險。業內消息人士表示，辦公室貸款的折扣很大，而多戶住宅的折扣則較小。

房地產投資公司 Maverick Real Estate Partners 聯合創始人艾維然 (David Aviram) 表示：「許多地區銀行正在探索選擇，因此，當前的交易量比全球金融危機以來還要多。」

華爾街資深銀行業者表示，預計銀行會將現有貸款出售給私人貸方，而這些貸方將發放新貸款。一個例子就是地區貸款機構 PacWest 去年以 2 億美元的折扣出售了建築貸款。