〈房產〉調查：房市景氣燈號下半年將轉綠 但趨理性穩定

新青安讓房市熱鬧滾滾，但由房仲業者台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測，2024 年第二季景氣指標分數，由第一季過熱的紅燈轉為黃紅燈，指標分數略降至 50.9；預測第三季及第四季的指標分數將逐季減緩，重回代表景氣穩定的綠燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，市場游資豐沛，投資人聞「積」起舞的心態，導致今年第一季房市呈現過熱狀態；而在央行升息之後，第二季稍微降溫，由於市場後續尚有「囤房稅 2.0 上路」、「股市高點震盪」、「新內閣上路磨合」及「美國利率政策未明」等因素，因此下半年景氣預估比上半年保守。不過也因國內經濟展望溫潤，且新青安政策持續支撐「投資降溫，自住增溫」的市場結構，因此整體發展仍保持理性穩定的綠燈。

對照台灣房屋市場景氣燈號與央行利率變化，可發現 2004~2008、2010~2011 及 2022~2024 三波升息循環的初期，市場來自資金緊縮與成本增加的預期與恐懼下，房市景氣均由高點下修；但當利率趨穩後，景氣也走向逐步緩升的溫和擴張期。

周鶴鳴表示，升息的主要目是在市場過熱時，回收資金壓抑景氣，目前看來也發揮相當效果；但升息與通膨息息相關，在貨幣貶值的預期心理下，中長期資金仍會轉入房市停泊。預計未來在升息轉為降息的關鍵時刻，面對經濟放緩，剛性買盤購屋會更理性審慎，而可長期穩定收益的抗通膨產品，則會更受青睞，因此在景氣拉回的時機，民眾可回歸檢視需求與能力，為下一波擴張期預作規劃。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，台灣房屋市場景氣燈號兼具「全面性」與「未來性」，由於房地產景氣受多項因素影響，單以量或價做為衡量依據，易陷入「見樹不見林」的盲點，也難以反映整體市場實況，因此台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作，針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，篩選出 17 個代表性變數，創建「台灣房屋市場景氣燈號」，透過最全面的數據分析，評估實際市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號資料期間為 2002 年 1 月至 2023 年 12 月，參考國發會景氣對策燈號之指標構成項目的處理方式，將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整，接著透過主成分分析法，計算出景氣指標，並在 95% 信心水準下，預測 2023 年第四季以後台灣房屋市場景氣指標與五個燈號，分數對應燈號分別為景氣過熱 (52.78~100) 的紅燈，熱絡 (46.78~52.78) 的黃紅燈，穩定 (42.03~46.78) 的綠燈，遲緩 (35.97~42.03) 的黃藍燈，以及低迷 (0~35.97) 的藍燈。