〈5月報稅季〉房屋新制下修豪宅成交門檻及繼承相關爲兩大重點

5 月報稅季即將來到，房仲業者提醒，台灣財政部在 2023 年底至今共頒兩項房屋新制，分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定，爲新制兩大重點，在報稅時也是要注意事項，避免遭到追稅及處罰。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，房地合一稅上路以前，也就是在 2015 年 12 月 31 日前取得的房屋，賣房所得須併於隔年度 5 月綜合所得稅申報。而 2016 年起取得的房屋，售屋所得納稅則適用房地合一稅，必須在產權移轉登記完成後的 30 日內申報。所以若是在 2015 年底前取得，並於 2023 年間完成房屋買賣的民眾，售屋所得記得要在今年 5 月完成申報繳稅。

而售屋所得的計算，原則上得依照「房屋出售價格－房屋原始取得成本－必要費用 = 所得」。如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前，已經查不到買價，也無法提供取得成本證明，售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算，將「房屋評定現值ｘ各縣市地區設算比率 = 所得」。要特別注意的是，若售出總價符合豪宅交易認定標準，計算方式則不同，售屋所得為「出售總價ｘ房地現值比例 (房屋評定現值 / 房屋評定與土地公告現值總額)ｘ17% 設算所得比率 = 所得」。

陳俊宏提醒，財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情，在今年訂定「112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修各縣市豪宅交易的認定標準。台北市由 7000 萬元下修至 6000 萬元；新北市則從 6000 萬元下修至 4000 萬元；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市，也從 4000 萬元下修至 3000 萬元；其他地區則從 4000 萬降為 2000 萬元。若是在 2023 年賣出的房子，售價剛好符合下修後的豪宅交易標準，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標準計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。

以台北市售價 6000 萬元房屋為例，假設房屋現值為 400 萬元，下修豪宅交易門檻前，所得計算則為：400 萬元乘上台北市設算比率 45%，須申報 180 萬元。改制後若認定為豪宅交易，假設出售時房地現值比例為 30%，再乘上 17% 設算所得比率，將有 306 萬元必須得併入財產所得稅申報 (600 萬ｘ30%ｘ17%=306 萬)。因應新制上路，民眾千萬注意是否核實申報，以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。

而針對連續繼承，財政部則在 2023 非年底放寬持有時間的認定標準。陳俊宏說明，過去若發生繼承再繼承情形，持有房屋時間僅能追朔至前一手，因此售屋所得恐因短期持有被課徵重稅。依照房地合一稅規定，房屋持有 2 年內轉售所得稅率為 45%、2 至 5 年為 35%、5 至 10 年為 20%、10 年以上則為 15%。而新制放寬為同一房屋自買賣取得日開始後，不論經過幾次繼承都可累計持有時間，就可避免爸爸過世將房屋繼承給媽媽，媽媽再繼承給兒女時，兒女轉售卻被課徵重稅的情形。

另外，針對繼承而來的房屋，究竟售屋所得併入綜合所得稅申報，依累進稅率繳納 5-40%，還是適用房地合一稅，依持有時間繳 15-45%。陳俊宏說，這得視取得或繼承房屋的時間而定。共有三種情形：一，假設繼承時間點為房地合一稅上路前，也就是 2015 年 12 月 31 日前，則售屋所得就得並於 5 月的財產交易所得一起申報；二，若是在 2015 年 12 月 31 日前取得房屋，但繼承時間點發生於 2016 年之後，則新舊制都適用，可選擇最優惠方式申報；三，若取得房屋與繼承時間點都在 2016 年以後，則適用房地合一稅制。

而繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務，債務減去賣屋時的房屋評定與土地公告現值總額，若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本，可以從售屋所得中扣除，達成節稅的效果。至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形，陳俊宏補充，則能申請非自願性出售房地產，適用稅率是 20%，就算房屋持有時間在 5 年內也適用。