陸股量縮整理收跌 房地產股因市場兩大利多消息逆勢走揚

中國滬深兩市今 (15) 日齊步收跌逾 0.8%，持續量縮整理的同時，房地產類股則逆勢走揚，光大嘉寶(600622-CN) 、天地源 (600665-CN) 、雲南城投 (600239-CN) 等漲停作收，我愛我家、招商蛇口、中交地產、濱江集團、保利發展、特發服務、天保基建、南國置業、大名城等也都漲逾 5%，主要因為傳出兩大利多消息，一是有關當局正考慮讓全國地方政府購買未售出的存量住房，另一個則是歐洲央行 (ECB) 若如期降息，中國下月也可能降息。 

《券商中國》報導，自 4 月 30 日高層會議提出統籌研究消化存量房產一事後，市場便對透過政府收儲存量房產以緩解市場壓力有所期待，3 月時也傳出有關部門已在籌畫類似行動。不過，迄今官方仍未出面證實此事。

此外，降息方面也有一些市場預期開始發酵。為維護銀行體系流動性合理充裕，中國人民銀行 (下稱人行) 今日展開 20 億人民幣 7 天期逆回購，以及 1250 億元 1 年期 MLF 操作，中標利率與此前一致，分別為 1.8%、2.5%。民生銀行首席經濟學家溫彬表示，降準降息前景仍需延後。

與此同時，週邊分析師認為 ECB 如果如期降息，人行可能會在 6 月份下調利率，因為在 ECB 後頭降息可能會降低對人民幣匯率的影響，加上中國擁有刺激消費、貸款需求和國債發行等較為充分的理由，降息也有利於房市復甦。

至於政府收儲存量住房的可行性究竟有多高，天風證券認為理論上可降低庫存水位，緩解房市下行壓力，並透過更改用途為保障性住房來實現三大工程的部分目標，但要起到支撐市場作用，則必須將住宅去化週期壓低至 18 個月以內，若要降到 18 個月以內，必須去化約 7.4 個月的庫存，也就是 7.7 億平方公尺的銷售面積，約佔廣義住房庫存的 29%。

根據中國第七次人口普查數據，2020 年底中國存量住房面積約為 295 億平方公尺，2021 跟 2022 年分別有 8.6 億平方米、10.0 億平方公尺的商品住宅竣工面積，截至 2022 年底存量住房面積約為 313 億平方公尺，另據住建部此前數據，中國住房空置率約為 15%。

根據天風證券估計，2022 年底空置中古屋面積約 47 億平方公尺，考慮到近年新增需求也在消化空置的存量住房，今年 3 月空置中古屋面積約為 44 億平方米，縱使不考慮建商待開發土地面積，光是新屋廣義庫存，也就是建商已開工待售住宅，以及能成為有效供給的空置中古屋，目前廣義住房庫存也有 26.3 億平方公尺。

此外，從房地產市場來看，也有一些積極信號，根據國聯證券數據，從去年到今年第一季，建商凈資產收益率觸底趨穩，央國企韌性顯現 2023 年凈資產收益降幅縮小至 - 1.17%，今年首季更轉正。

資產結構也持續改善，去年資產負債率降至 75.98%，央國企引領穩槓桿，今年第一季進一步降至 75.69%。淨負債率方面，去年增幅為 2.69%，較 2022 年增幅減少 5.45%，央國企凈負債率略有下降。