〈房產〉大供給潮將至 高力估辦公室去化及租賃市場明年恐受考驗

明、後年的台北市辦公室新增供給將超過 20 萬坪，2025 年恐將是辦公室租賃市場出現轉折的一年，商仲業者高力國際表示，2024 年台北市商辦租賃市場表現將較原先預期來得好，不過新增供給潮將出現在 2025 與 2026 年，屆時租金走勢及去化速度將受到考驗。

針對下半年及明後年的市場展望，高力國際董事總經理劉學龍指出，今年預測下半年應已無新增供給，供給壓力相對小，市場將就現有存量去化，預估年底空置率緩降至 5.3%，房東在 2024 年仍保有租金談判優勢，預期年底將漲至每坪每月 2,661 元。

以租客擴張的屬性來看，此波擴張主要仍來自於本土企業增租及搬遷，不過他也觀察到跨國企業的評估及決策與去年相比，也有加速的趨勢，因此下半年的市場應該還是樂觀。產業類別上，受惠於 AI 的應用科技商機及永續能源議題，資通訊相關產業、健康相關產業與能源相關產業，將持續為租賃市場主力。

根據高力國際最新「2024 年第二季台北市商辦市場調查」，目前台北市辦公室市場總供給量總計有約 131 萬坪，空置面積約 8.1 萬坪，平均空置率約 5.79%，較上季微降；平均租金來到每月每坪約 2, 641 元，換算 2024 上半年租金漲幅為 2.2%，已接近過往全年水準，表現相當優異。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民表示，租金持續上漲的背後，也觀察到今年企業剛性需求穩健，今年上半年新增供給總計已釋出逾 3.3 萬坪，但整體淨去化量約 3.9 萬坪，扣除銀行業者的總部自用外，來自於科技業與生技醫療相關的租賃擴張需求仍活絡。

觀察各商圈 2024 年第二季的表現，租金依然全數走揚，仍以信義區租金單季漲幅達 1.84% 最明顯，本季租金達每月每坪約 3,354 元，第二名則是敦南商圈 1.11% 的季漲幅，租金達每月每坪約 2,282 元。空置率的變動上以信義區及西區商圈最明顯，信義區則因富邦 A25 租客遷入完成，空置面積大幅去化，空置率降至 7.08%；而西區商圈受到皇翔台北廣場 1.2 萬坪新增供給面積注入，大幅拉升空置率至 12.64%。

同時，以等級來看，租金也全面向上，頂級大樓本季租金為每月每坪 4,379 元，不過明顯感受到漲幅已相對平緩，單季僅約 0.06%；A 級大樓為每月每坪 2,953 元，B 級大樓為每月每坪 1,988 元。陳頌民認為，整體租賃市場受到新大樓成交租金激勵，中古的 A 級及 B 級大樓租金自然也是持續往上升。

高力國際也針對每半年調查一次的內湖與南港租賃市場發布相關數據，在科技產業擴張商機的支撐下，租賃需求穩定。內科本季主要由於凱基人壽西湖大樓原租客遷出，空置率由去年第四季的 5.26% 升至第二季的 5.93%，但內科整體平均租金未受影響，維持在每月每坪 1,349 元的水準。南港市場方面，上半年有新落成潤泰玉成大樓及世界明珠 H 棟等兩棟總計約 2.7 萬坪的新大樓，陳頌民認為，南港區挾著新興開發區及交通優勢，已成為資通訊產業擴張重鎮，上半年南港區淨去化量高達 2.4 萬坪，已是過往全年去化之水準，因此空置率也僅是由去年第四季的 10.98% 微幅的升至本季的 11.01%，租金來到每月每坪 1,807 元。

高力國際 ESG 部門資深董事朱秉瑩則指出 2024 全年度來說租賃市場仍是樂觀看待，但明後年起台北市將進入辦公室新增供給高峰期，2025 年預估有 87,689 坪、2026 年則 114,727 坪，合計超過 20 萬坪，預期辦公室租賃市場即將在 2025 年出現轉折，面對租金漲勢及去化速度的挑戰，以及國內外租客對於 ESG 相關證照的需求，許多業主已經開始加緊速度追求在 2025 年前取得相關國際 ESG 驗證，以符合租戶面對歐盟 CBAM 及美國 CCA 的要求、合乎國內綠建築標章及能效標章的規定，為大樓未來的出租率、最佳租戶組合和最高租金報酬率取得先機。