房價下跌 庫存上升 曼哈頓房市已成買家市場

根據最新報告，隨著 2024 年第 2 季公寓價格下跌和庫存上升，曼哈頓正在成為買方市場。

根據 Douglas Elliman 和 Miller Samuel 的報告，曼哈頓的平均房地產銷售價格下降 3%，僅略高於 200 萬美元。報告指出，中位數下跌 2% 至 120 萬美元，豪華公寓價格一年多來首次下跌。

價格下跌的原因是待售公寓庫存增加，而且銷售時間也更長。評估和研究公司 Miller Samuel 執行長米勒 (Jonathan Miller) 表示，曼哈頓目前有 8000 多套公寓待售，高於 10 年平均值的約 7000 套。

根據 Brown Harris Stevens 報告，曼哈頓目前有 9.8 個月的待售公寓供應量，這意味著在沒有任何新房源加入情況下，需要 9.8 個月才能售出市場上的所有公寓。報告指出：「任何超過 6 個月的數據都告訴我們供應過多，我們正處於買方市場。」

曼哈頓價格的下跌和未售出公寓數量的增加與全美房市格局形成鮮明對比。全美房市格局持續緊張，導致價格繼續居高不下。經紀人和房地產分析師表示，新冠疫情後曼哈頓的強勁房價最終難以持續，買家和賣家最終都向更高的利率環境屈服。

米勒說，「買家和賣家的決心正在減弱。」「到了某個時候，他們等不下去了，覺得必須採取行動。」

隨著買家和賣家期望之間的差距縮小，更多交易正在完成。根據 Douglas Elliman 和 Miller Samuel 的報告，第 2 季銷量為 2609 套，年增 12%。這是兩年來首次銷售反彈。

Coldwell Banker Warburg 名譽總裁彼得斯 (Frederick Warburg Peters) 表示：「隨著第 2 季開始，紐約房市從 2024 年第 1 季的低迷中甦醒。所有價格類別的交易開始出現。」

曼哈頓的高租金也繼續推動銷售。5 月公寓平均租金仍高於每月 5100 美元，夏末租金往往會上漲。許多等待租賃銷售市場結束的潛在買家最終決定購屋，希望利率能在 2024 年底或 2025 年初開始下降。

米勒說，「如果人們繼續抱持觀望態度，高租金可能會促使他們進入銷售市場。」

話雖如此，房貸利率對曼哈頓房地產的影響比全芙其他地區要小，因為曼哈頓的大部分銷售都是現金交易。第 2 季有 62% 的交易都是現金交易。

雖然曼哈頓房市的所有價格均下跌，但高端市場最為疲軟，因為富人延後購買，直到選舉塵埃落定。Miller Samuel 表示，占市場前 10% 的高階房市的中位數售價在第 2 季下降了 11%。豪華公寓掛牌庫存激增 22%。

米勒表示：「對於高階市場來說，這種疲軟可能是一種趨勢的開始，也可能只是一次性的。」「我們必須看看下半年會發生什麼。」