路透調查：聯準會降息後 美國房價預計溫和上揚

《路透》針對住房分析師調查顯示，雖然供應緊張且預期聯準會降息，但今年和明年美國房價將相對溫和上漲，購買能力將有所改善，但仍將緊張。

即使金融市場對降息的預期更加積極，但自三個月前的調查以來，對美國房價的預測幾乎沒有變化，代表上漲將比最近更加溫和。

自聯準會升息 525 個基點至目前的 5.25-5.5% 區間以來，全球最大經濟體的平均房價僅下跌約 7%，但仍較疫情前水準高出 50% 以上。

房價上漲很大程度上與鎖定 30 年期抵押貸款利率較低的屋主有關；他們的申貸利率大多數低於 5%，有些甚至低於 3%，因此不願意以便宜的價格出售自己的房屋。

再加上聯準會將於 9 月開始降息並到年底總共降息 75 個基點的預期，有助於支撐已經因供應不足而受到限制的市場。

根據 8 月 19 日至 29 日對近 30 名房地產分析師進行的調查，標普 CoreLogic Case-Shiller 綜合指數的 20 大都會區美國房價預計 2024 年將上漲 5.4%。

預計明年和 2026 年將分別上漲 3.3% 和 3.4%，略快於經濟學家對這兩個時期 2.3% 和 2.2% 的平均消費者物價通膨預測。

BMO Capital Markets 資深經濟學家瓜蒂耶里 (Sal Guatieri) 表示，「新屋開工和成屋銷售確實疲軟。唯一相當健康的事情是，令人驚訝的是，由於供應有限，價格仍然創下歷史新高；很多人只是不想賣掉自己的房子。」「未來幾個月，美國房市將繼續穩定，由於聯準會降息的預期，房貸利率開始下降；如果價格繼續上漲，負擔能力將很難出現實質改善」。

2023 年 30 年期房貸利率平均接近 7%，上周跌至 16 個月低點 6.44%。調查中位數顯示 2024 年平均為 6.7%，明年將降至 6.0%，2026 年將降至 5.9%。首購族的購買負擔能力將在未來一年得到改善。

然而，根據 Zillow 最近的報告，二手屋嚴重短缺，庫存水準仍比疫情前的平均水準低約 33%，這可能仍會使負擔能力捉襟見肘。

調查顯示，占總銷售量 90% 以上的成屋銷售預計下季年率僅小幅增加至 415 萬套，遠低於 2021 年初的 660 萬套。預計未來兩季這個數字將回升至 4.24 和 440 萬套。

瓜蒂耶里補充道，「即使較低的利率將導致明年住房需求的改善，但負擔能力將在相當長的一段時間內仍然非常緊張。從某些指標來看，它已經接近 40 年來的最差水平，」

然而，接受調查的分析師表示，利率下降的緩解可能會抑制未來幾個月的租金上漲。

根據較小樣本調查受訪者的中位數，預計未來一年城市平均房屋租金將落後房價，上漲 2-4%，低於目前的漲幅。