中國央行宣布降低存量房貸利率 向市場注入強心針

中國人民銀行行長潘功勝 9 月 24 日在國新辦發表會上宣布，降低存量房貸利率及統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在 0.5 個百分點左右。同時，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層級的二套房貸款最低首付比例由 25% 下調至 15%。

根據央行數據，截至 2024 年第二季末，全國新發房貸利率已降至 3.45%。

第二輪存量房貸利率下調

據陸媒報導，這是第二輪存量房貸利率下調。自去年 9 月 25 日起，存量首套房貸利率已經歷了一波下調，借款人減少了利息支出。

人民銀行在今年 7 月發布的《中國區域金融運作報告（2024）》中，以專題形式介紹了降低存量房貸利率政策的顯著成效。報告指出，政策實施以來，超過 23 兆元存量房貸利率下調，平均降幅 0.73 個百分點，每年減少借款人利息支出約 1700 億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

不過，根據人民銀行發布的金融機構貸款投向統計報告數據計算，從總量上看，今年上半年個人住房貸款餘額減少了 3800 億元。分析觀點普遍認為，個人房屋貸款餘額下降的原因來自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成餘額進一步縮減。

國泰君安宏觀研究團隊 7 月發布的研究報告指出，6 月居民早償率回到 23.4%，較 4 月 37% 的歷史高點下降了 13.6 個百分點。這意味著居民提前還款強度已放緩，呈現季節性回落態勢。不過，比較歷史同期，目前居民早償率仍處於較高水準。

此外，今年 5 月，央行決定，自 2024 年 5 月 18 日起，下調個人房屋公積金貸款利率 0.25 個百分點，5 年以下（含 5 年）及 5 年以上首套個人房屋公積金貸款利率分別調整為 2.35% 及 2.85%，5 年以下（含 5 年）及 5 年以上第二套個人房屋公積金貸款利率分別調整為不低於 2.775% 及 3.325%。

回應市場降低存量房貸呼籲

此前，「5·17」新政發布以來，各地陸續取消房貸利率下限，新發房屋貸款利率創下新低，首套或二套房貸利率也多數進入「3」時代，部分首套甚至進入「2」時代。

58 安居客研究院院長張波分析表示，降低存量房貸利率的呼聲在此前就非常高，本次調整和市場的預期已非常接近，即存量房貸利率和新發放房貸利率不斷接近，本次調整對於提升民眾預期以及保持房地產市場穩定將起到重要角色。

張波認為，對於已購屋群體來說，實際減少了利息支出，當房貸利率下調或還款壓力減輕時，家庭將有更多的可支配收入用於日常消費、教育、醫療、娛樂等其他方面，更有可能增加在非住房領域的消費支出。 

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，「在利率大周期下行的背景下，延遲申請貸款是最優選擇。此次降息打消了購房者的這個擔憂，即存量貸款利率可能會常態化下調，以保持其與增量貸款利率的平衡性。

李宇嘉預計，「政策發布以後，提前還貸會明顯緩解，下降 50 個基點後，100 萬、30 年期貸款每月可節約 300-400 元，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利於促進消費。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪說，「整體來看，央行此次發聲無疑是向市場注入強心劑，契合當前市場需求，不僅對減輕購房壓力、刺激住房消費有一定的幫助，也是央行一系列穩經濟政策中的重要一環，有幫助於降低信用違約風險，促進金融穩定。」