924新政刺激效果遜預期！陸百大城市中古屋價格連跌30個月 專家直指1根本原因

最新數據顯示，中國上月百大城市中古屋價格持續下跌，月減 0.6% 且年減 7.27%，連續第七個月呈月減表現，但跌幅縮小，新屋價格則穩中回升。

中指研究院發上周五 (1 日) 發佈數據指出，中國 10 月百大城市新建住宅均價為每平方公尺人民幣 1 萬 6532 元，月增 0.29% 且年增 2.08%，中古屋均價為每平方公尺 1 萬 4360 元，環比下跌 0.6%，已連跌 30 個月，但跌幅較 9 月縮小 0.1 個百分點，年減率則為 7.27%。

具體來說，一線城市中古屋價格年減 0.17%，二線城市年減 0.7%，三四線城市年減 0.69%。

從城市來看，百城中新建住宅價格月增城市個數為 44 個，較 9 月增加 27 個，其中上海與合肥月增逾 1%，中古屋仍在調整，威海、北京等 18 個城市跌幅在 0.3% 以內。

根據中指研究院分析，建商上月加快推案節奏，受部分城市優質改善性專案入市影響，百城新建住宅價格呈現月增表現，國慶長假多個核心城市建案到訪量、認購量大幅提升，帶動 10 月新屋銷售面積呈大幅月增表現。中古屋方面，政策帶動預期修復，核心城市成交放量，業主議價空間縮小，百城中古屋價格月減幅度縮小。

專家則表示，降幅縮小顯示 9 月底 10 月初的房市放鬆管制政策確實起到作用，緩解一線城市中古屋價格快速下滑，但總體來看，上月中古房價格仍較 9 月呈現下降趨勢，尤其是二、三、四線城市下降幅度還是比較大。因此，中古屋市場整體仍處於以價換量的階段。

專家指出，中古屋價格持續下跌主要是基本面難以支撐，尤其是民眾收入預期沒有改善。一方面居民槓桿率持續高漲，另一方面居民收入預期並未改善，許多人的收入甚至在下降。這個時候不可能產生大規模的槓桿住房消費，因此這個時候不是等房價下跌，就是其他部門介入，增加槓桿，承擔債務，重振經濟，但並非短期一、兩個月就能完成。

至於新屋銷售方面，根據克爾瑞 (CRIC) 數據，上月中國百大建商實現銷售額人民幣 4354.9 億元，月增率 73%，顯示新屋確實銷售火爆，年增率 7.1% 也是今年來百強建商單月銷售表現取得年增表現，

今年 10 月新屋銷售是一個高成長的月份，月增和年增均有所上升，但總體成交量不及今年 6 月。今年 6 月，中國百強建商實現銷售交易金額人民幣 4389.3 億元，略高於 10 月，而 6 月銷量走高的主要原因是 517 新政影響。

專家認為，中國 10 月放鬆管制政策比 517 新政更加堅決且全面，甚至涉及多部門聯動，但效果仍低於 517 新政。因此，即使上月百強建商銷量大幅年增，但市場情緒確實沒有想像中那麼高，至少沒有媒體宣傳的那麼高。背後的原因是基本面難以支撐，不可能快速產生需求。因此，目前房市銷量更多是政策的刺激，而不是真正的市場需求，建議消費者可再觀察。