央行「政策尚未到可鬆綁階段」 房仲：房市自用當道仍不變

台灣央行今 (18) 日召開理監事會議，決策上維持政策利率不變，重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率分別為 2%、2.375% 和 4.25%，利率已連 7 凍，符合市場預期。此次央行也未再進一步施加打房措施，或明顯放寬。面對央行遲遲不鬆綁緊箍咒，房仲業者認為，2026 年房市景氣預估將持續鴨子划水，同時，在政策穩定預期下，房市回歸供需基本面。

同時，房仲業者認為，首購族將是 2026 房市的主要支持力量，低總價小宅當道的風潮也會持續延燒。

美國聯準會（Fed）上周公布利率決策，宣布降息 1 碼，已是今年來連續第三度降息，將聯邦資金利率下調至 3.5% 至 3.75% 的區間。而，台灣央行也於今日下午召開第四季理監事會議，市場關注利率政策走向以及選擇性信信用管制是否調整。最後結果出爐，央行的利率決策「按兵不動」，維持利率不變，同時維持現行選擇性信用管制，2026 年起將回歸由各銀行自行內部控管不動產貸款總量。

不過，央行也強調，銀行仍須按月向央行申報相關資料，並持續透過專案金檢掌握實際放款情形，同時督促銀行落實既有選擇性信用管制措施，顯示政策方向並非全面鬆手，而是由「硬性總量限制」轉為「精準控管與用途引導」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察全台 1-10 月建物買賣移轉棟數較 2024 年同期減少 27.9%，房市量能已出現明顯降溫，顯示央行實施的房市緊縮政策於降低房市熱度已有初步成效，加上不動產貸款餘額年增率持續減緩，不動產貸款集中度也有下降趨勢，而在 9 月新青安鬆綁後，房市交易主力以首購、自住為主，符合央行支持自住族群的政策期待。雖然本次未進一步加碼管制，但台灣央行談話明確釋出「政策尚未到可鬆綁階段」的訊號，因此，投資或多屋族，資金成本與貸款條件仍將受限，市場仍以自住買盤為主要支撐力道。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，央行第七波前要求銀行落實的自主管理，對於銀行可以說是全場緊迫盯人，現在實施時間已經屆滿一年，現在看漲房價預期心理趨緩，銀行也知道要照顧自住首購等族群，知道什麼可以承作什麼放款要謹慎，央行也從全場緊盯轉向銀行自主管理但定時回報與專案金檢，雖然不是大幅度的開放，但至少對於房市是有點正面風向。

2024 年 9 月台灣央行道德勸說銀行自主管理，銀行跟央行訂一個目標並且努力達成，目前央行則沒有再要求銀行訂明年目標，曾敬德表示，銀行也知道央行不想要資源過度集中在不動產，即使沒有明訂目標，大概也會知道要如何符合央行預期，包括放款對象、做好授信 5P 與成長速度不能太快等，但銀行也是摸著石頭過河，看看有沒有同業積極一點，且甚麼程度可能會被關切。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，儘管購屋者與業者都希望央行管制能有所調整，但從數據面來看，9-11 月的不動產放款集中度不降反升，且消費者購置住宅貸款餘額仍不斷推高，加上國內股市表現佳，市場資金充沛，若鬆綁管制，恐難避免游資轉進房市，因此央行在政策導引房市軟著陸已略見成效的情況下，選擇持續緊盯銀行內控，也合乎預期。

在利率方面，今年國內經濟成長率超過 7%，2026 年各大經研機構也樂觀看待可超過 3%，所以降息釋出資金來救經濟的時機仍未到，也讓央行在利率政策上繼續「美規台不隨」，連續七季不動如山。由於利率與信用管制都維持現狀，所以房市大環境冷淡的情況將一路延續到 2026 年，但市場經歷一年多的盤整，交易量基期已相對低，所以明年的量縮幅度也相對有限。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，今年 9 月金管會將新增新青安放款排除於銀行法 72-2 條的上限計算後，申貸戶數與撥款金額都有所上升，顯示自住剛需仍扎實。且財政部日前也表示，2026 年新青安期滿後，將研擬接續的優貸方案，青安政策只會調整不會落日，對消費者仍具一定程度的激勵作用，因此首購族將是 2026 房市的主要支持力量，低總價小宅當道的風潮也會持續延燒，但小資買家的負擔能力有限，消費者在景氣冷淡下追價意願也低，部分供給量大的新興重劃區，業者讓利促進買氣的可能性高，也可望導引房價收斂，預估房市將是「量平價修」的一年。

針對銀行不動產貸款總量，將於 2026 年起由各銀行內部控管，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此選擇繼續按兵不動。

綜觀央行近年理監事會議，自去年 9 月推出第七波信用管制措施以來，自今日為止已連續多季未更動利率，且也未調控或增設選擇性信用管制措施。徐佳馨指出，央行此次選擇利率與選擇性信用管制按兵不動，與經濟與通膨穩定密切相關，再加上過去升息幅度不大，降息也無太大空間。至於房市並未有進一步動作，推估是在股市大好，熱錢四溢的狀態下，央行擔憂股市資金轉進房市，同時避免目前的房市出現報復性反彈所致，加上任何寬鬆動作都可能讓外界產生放鬆管制的預期心態，「捏驚死，放驚飛」恐怕是央行眼下最大的難題。

不過如果明年經濟表現不佳，是否有可能在資金面上採取相對寬鬆態度，值得留意。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則分析，此次央行仍按兵不動，符合市場預期，主要關鍵因素有二，一是目前房市雖受信用管制措施、限貸令等因素衝擊，全台普遍買氣趨冷，惟市場價位仍未顯著下修，房價和買方認知、央行預期仍有落差，致使央行不敢貿然鬆綁；二是全球局勢仍詭譎多變，不管是烏俄戰爭、中東戰火及近期泰柬交火，都可能牽動敏感的地緣政治，並讓以出口為導向的台灣經濟有波動風險，因此央行此時選擇站穩腳步，保留更多貨幣政策籌碼，以減緩未來黑天鵝對經濟環境衝擊。

另針對銀行不動產貸款總量，將於 2026 年起由各銀行內部控管，但銀行方需按月向央行報送不動產貸款相關資料，且央行也將持續辦理專案金檢。賴志昶補充，此舉顯示在近期限貸等政策管控之下，不動產貸款總量已有明顯下降，因此表面上予以銀行自律，但其實央行金檢仍在，形同銀行方仍是戴著「緊箍咒」，因此銀行方仍會持續審慎對待申貸客戶，明年購屋者貸款難度應難以實質降低。

賴志昶補充，市場自去年第七波信用管制「重拳」過後，彷彿被按下暫停鍵，買氣陷入急速冷凍，加諸目前央行已明確表態維持緊縮基調，全台今年買賣移轉棟數恐將面臨 26 萬棟保衛戰，回歸 2016、2017 年房市低谷的慘況；而整體房市已被打入「留校察看」名單，短期內鬆綁機率微乎其微，研判這股濃厚的市場觀望氛圍，勢必將延續至明年至少上半年；至於自用族群，目前央行仍傾向由銀行端從第一線來執行限貸，「自用放生」態勢明確，換屋族僅能自求多福。