越南房市失控中！人均GDP不到5000美元 房價卻飆到已開發國水準

儘管越南經濟一片欣欣向榮，人均 GDP 仍低於 5,000 美元，其主要城市的房價卻已飆升至發達國家水準，引發嚴重泡沫化危機。目前，河內公寓每平方公尺已突破 8,000 萬越南盾，房價收入比高達 28:1，顯示資產價格已嚴重脫離當地居民的購買力。

這場危機的根源在於「錢太多，地太少」的極端失衡。在貨幣端，越南國家銀行（SBV）為實現 7%~8% 的 GDP 增長目標，長期維持寬鬆政策，基準利率降至歷史低點 4.5%，信貸和 M2 持續狂奔式增長。

然而，在全球需求疲軟下，這股巨額流動性未能流向製造業，反而繞過實體經濟，如洪水般湧入資產市場。

更關鍵的是，供給端被僵化的土地制度鎖死。儘管 2024 年《新土地法》旨在推動市場化，要求土地估值遵循「市場原則」，卻導致開發商的土地取得成本瞬間翻了三至五倍。

加上史無前例的反腐運動，地方官員普遍採取「不做不錯」的消極態度，害怕因「市場定價」造成國有資產流失而遭受指控，使得成百上千個建案卡在審批環節，新房供應量出現斷崖式下跌，例如擁有近千萬人口的胡志明市，2024 年僅供應約 5,000 套住宅。

在成本飆升與供應緊縮的雙重擠壓下，開發商將目光投向高利潤的高端市場。由於產業鏈轉移，數以萬計的外籍工程師與高管湧入，手持美元工資的他們成為高端公寓的主要買家與租客，支撐了高昂的房價。

這形成了明顯的「雙軌制市場」：新房主要為外籍人士和高收入群體建造豪宅與高級公寓，導致平價房「滅絕」，進一步拉高了統計學上的平均房價。

這種瘋狂的房價暴漲正在撕裂越南社會底層，造成巨大的財富集中：前 10% 富裕家庭持有 78% 的房地產資產。年輕一代面對 28 年不吃不喝才能買房的重負，社會情緒高度焦慮，結婚率已創歷史新低。

儘管政府已推出限購、房價備案制等措施，但多被外資通過「代持」、房企透過「裝修包」變相漲價等方式規避，而推出的社會住宅數量亦杯水車薪。

越南房市已然成為一個壓力鍋，其本質是貨幣購買力系統性地從工薪階層向資產階級轉移，預示著經濟風險的累積與社會穩定的挑戰。