陸房市迎轉機！元月中古屋成交面積增33% 專家：以價換量顯成效 「小陽春」可期

最新數據顯示，今年 1 月中國房市初步顯現止跌訊號，尤其中古屋市場出現「以價換量」的回升跡象。

多項數據顯示，中國重點城市中古屋上月成交量月增及年增表現雙雙上升，價格降幅縮小，市場預期逐漸改善。

然而，新屋表現仍低迷。專家指出，中國房市全面回暖尚需時間，但 2026 年「小陽春」行情值得期待。

根據國金證券研究報告，中國重點 13 城中古屋上月成交面積約 810 萬平方公尺，月增率 16%，年增率 33%，相較於 2025 年月均成長 18%。

截至 1 月底，中國 22 城中古屋成交面積年增幅度由負轉正至 17.7%，成交面積達 279.0 萬平方公尺，創去年 6 月以來最高水準。仲介即時簽約數據同樣樂觀，全國 26 個重點城市房仲中古屋即時簽約間數年增 27.0%，季增 18.5%，其中，廈門月增幅度最大，達 34%，南京、南通、上海等城市增幅也超過 20%。這種「量」的修復可望延續至春節前。

價格方面，中古屋市場止住去年 6 月以來快速下跌趨勢，上月中古屋掛牌價月季降幅從前半年的 1.3% 左右縮小至 0.7%；一、二、三線城市中古屋掛牌價月環比跌幅，分別較 2025 年底分別縮小 0.2%、0.1% 及 0.1%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，今年房地產政策進入以「穩定預期、縮短調整時間」為目標的新階段，核心城市「小陽春」行情可期。

曹晶晶也分析指出，北上深等一線城市中古屋市場上月維持熱度，源自購屋需求旺盛、以價換量策略顯效，以及春節假期後移帶來的低基數效應。

市場案例反映出上述趨勢，有北京購屋者為給了孩子購買學區房，近期密集看房，但多套心儀房源因猶豫而被「搶購」。

仲介表示，北京西城區部分學區房價格在去年 12 月新政後上漲 10 萬至 15 萬元 (人民幣，下同)，朝陽區一熱門社區 1 月成交量較去年 12 月翻倍。這種現象並非個例，掛牌房源減少、業主心理價位提高，導致議價空間收窄、成交週期縮短，進一步推動交易活躍度。

冰山指數顯示，中國 26 個重點城市中古屋上月即時成交量月增 14%，供需關係趨緊。

相較於中古屋市場，新屋市場表現平淡。克而瑞數據顯示，上月中國重點 50 城新建商品住宅成交面積約 810 萬平方公尺，季減 32%，年減 20%。一線城市成交面積較月減 36%，二線和三、四線城市分別下降 36% 和 20%。

中國新屋市場低迷主要源自於供應不足，雖然高端改善建案入市帶動房價結構性上漲，但整體成交面積下滑。

專家認為，目前中國房市回溫受季節性因素影響。每年底至次年初，房價跌幅通常縮小，因賣家觀望「金三銀四」行情而暫停降價。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期中古屋成交以學區房為主導，如深圳百花片區因家長購需求而成交提升。

根據國金證券研究報告，從房價累計跌幅、租金回報率、房價收入比等長期指標來看，多數城市房市接近估價底部。去年 12 月百城租金回報率回升至 2.39%，接近公積金貸款利率，意味著居住屬性回歸，核心城市房價收入比也已回歸合理區間 (4-6 倍)，多數城市低於 2006 年水準。

與此同時，政策層面持續發力。上海本月初正式試行收購中古屋，用於保障性租賃住房，首批在靜安、浦東和徐匯區展開，聚焦小戶型房源，要求屋主同步購買新房，以打通置換鏈。

類似的「以舊換新」政策已在鄭州、南京等多地推行，旨在降低購屋成本、促進市場流動。

但在實務中，估價與市價差異、房源選擇性有限等問題仍存挑戰。清華大學恆隆房地產研究中心主任吳璟表示，2025 年房地產修復取得進展，政策框架完善，為市場穩定奠定基礎，短期「小暖冬」有望延續為「小陽春」。他也建議，政策端可進一步降利率、擴收儲、減免稅費。

58 安居客研究院院長張波補充，需求端出現正面訊號，中國百城中古屋上月的找房熱度指數較 2024 年同期成長，重點城市房源在架時長縮短，產業景氣指數上升。

他也預估，3-4 月剛需和改善型需求將進一步釋放，但中國房市全面止跌仍需要較長時間。

張波指出，必須觀察中國百城房價月增波動幅度縮小至 ±0.2% 內、重點城市月成交穩定在 30 萬套左右等指標。吳璟則認為應從長週期視角觀察市場，目前回暖基礎仍不穩固。

整體而言，2026 年初中國房市迎來積極變化，中古屋市場量價改善釋放止跌訊號，政策優化與需求釋放支撐短期回升，但新屋疲軟、居民預期謹慎等因素限制下，市府全面復甦面臨挑戰，未來必須持續關注政策效果與市場數據演變。