預售屋換約變賣成屋陷阱多！財部提醒：持有期不能併計 小心想避稅反遭補45%重稅

財政部南區國稅局近期頻繁接獲民眾諮詢，針對購入預售屋並在交屋後出售成屋的持有期間計算方式提出警告。國稅局提醒，由於預售屋與成屋屬於不同的交易標的，一旦建案完工並辦理所有權移轉登記後，持有期間必須「歸零重新起算」。意即等待施工的 3 到 5 年時間完全無法計入成屋持有期。若民眾誤以為可以併計，在交屋後短期內轉手，極可能面臨 45% 的最高級距房地合一稅，導致投資的獲利大幅縮水甚至歸零。

隨著房市熱絡，許多預售屋購置者在建案完工後，因個人財務規劃或換屋需求選擇出售成屋，但卻往往在稅務計算上踢到鐵板。財政部南區國稅局表示，自 110 年 7 月 1 日起，預售屋雖已納入房地合一稅 2.0 的課稅範圍，但法律定義上，預售屋與成屋是截然不同的交易標的。預售屋交易的是「權利」，而成交屋交易的是「房地所有權」，兩者的持有期間計算逻辑完全不同。

國稅局進一步解釋，個人若向建設公司購入預售屋，待建築完工並取得房地所有權後出售，這項行為屬於「成屋交易」。根據所得稅法規定，持有期間的起算點必須以成屋「完成所有權移轉登記日」為準，一直計算至出售並完成所有權移轉登記日為止。最讓購屋族扼腕的是，預售屋簽約後的施工期間，依法不得併計入成屋的持有期間。

為了讓民眾更清楚其中的嚴重性，國稅局分享了一個真實案例。民眾小明在 110 年 11 月 11 日與建設公司簽約購入 A 預售屋，該建案於 112 年底完工。小明在 113 年 3 月 10 日辦理登記，正式取得 A 房地所有權，並於 114 年 5 月 10 日出售。雖然小明早在 110 年就已經出錢買房，但國稅局認定其成屋持有期間僅為 1 年 2 個月（113 年 3 月 10 日至 114 年 5 月 10 日）。

由於持有期間未超過 2 年，小明必須適用高達 45% 的重稅稅率。如果小明誤以為可以從 110 年起算，進而誤判稅率為 20% 或 15%，最終將面臨鉅額的稅金補繳壓力。這類錯誤在目前的成屋交屋潮中屢見不鮮，不少屋主在計算出場獲利時，往往忽略了這項法規細節。

國稅局再次提醒所有納稅義務人，房地合一稅的申報期限為「房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內」。購屋族在進行房地產交易規劃前，務必徹底了解持有期間的計算規則。尤其是從預售轉成屋的案件，一定要確認產權登記日期，以免因為誤算持有期間而落入高稅率陷阱，不僅沒賺到房價增值，還得倒貼重稅。