隨著伊朗衝突趨緩，中東地緣政治風險降溫，投資銀行 Jefferies 認為，阿拉伯聯合大公國 (UAE) 房地產市場正告別疫情後的高速成長階段，進入新一輪周期。
Jefferies 研判，相較於近期出現降溫跡象的杜拜，阿布達比中期前景更具韌性，並點名 Aldar (ALDAR)、Emaar Development (EMAARDEV) 與 Emaar Properties (EMAR) 為首選標的。
疫情後狂飆告一段落 阿聯房市進入正常化階段
Jefferies 指出，阿聯房市在疫情後迎來爆發式成長，2025 年市場規模達 2,900 億美元，自 2021 年以來年複合成長率 (CAGR) 高達 30%。
不過，市場近期開始出現降溫訊號。杜拜房價截至今年 5 月已連續三個月下滑，較 2 月高點回落 3.1%，交易量也較同期減少約 38%；阿布達比房價僅下跌 0.6%，成交量下降約 35%，整體表現相對穩健。
Jefferies 認為，市場將迎來「修正」而非「失序崩跌」，兩大酋長國之間的基本面差異也將逐漸擴大。
阿布達比受惠基建熱潮 Aldar 成最大贏家
在三檔首選個股中，Jefferies 最看好阿布達比地產龍頭 Aldar (ALDAR)。
分析師認為，該公司擁有較高的中期預售能見度，且業務布局橫跨住宅開發、專案管理與物流資產，可望受惠於阿聯基礎建設投資加速。
Jefferies 指出，阿聯近期新增規模達 550 億迪拉姆 (AED) 的公私協力(PPP) 項目，將為 Aldar 帶來新的成長動能。儘管目前股息殖利率不高，但預估至 2028 年將超過 5%。
目前 Aldar 預估本益比約為未來 12 個月獲利的 7 倍，較 Emaar Properties 高出 19%，但仍低於過去十年平均 26% 的溢價水準。
Emaar Development 坐擁大量土地 被譽為「現金機器」
Jefferies 將 Emaar Development (EMAARDEV) 形容為「現金機器」，認為即使市場進入修正階段，公司仍能憑藉充沛現金流與土地儲備維持穩定成長。
該公司擁有約 3 億平方英尺的戰略土地資源，並聚焦於別墅及大型社區開發。Jefferies 預期，其未來數年的預售表現將維持在景氣循環中期水準。
此外，該機構對公司獲利展望比市場更樂觀，預估 2026 至 2027 年股利將較市場共識高出 17% 至 19%。目前股息殖利率約 9%，股價相較其估算的資產淨值 (NAV) 折價約 55%。
Emaar Properties 高股息撐腰 具防禦型特質
至於 Emaar Properties (EMAR)，Jefferies 雖對旅遊相關需求持較審慎態度，但認為其旗下優質零售資產帶來的經常性租金收入，能夠提供穩定現金流。
該機構預估，公司即使正處於 650 億迪拉姆資本支出周期，每股 1 迪拉姆的股利仍具有高度安全性。
作為中東及北非 (MENA) 地區流動性最高的股票之一，Emaar Properties 目前提供約 8% 的股息殖利率，股價同樣較第三方估算的資產淨值折價約 55%。
Jefferies：阿聯房市將修正而非崩跌
Jefferies 認為，美伊衝突降溫後，阿聯房地產市場將從過去幾年的高速擴張，逐步回歸正常成長軌道。未來市場表現將更加分化，其中受惠基建投資、擁有穩定現金流及高股息優勢的開發商，可望在新一輪周期中脫穎而出，而阿布達比的基本面表現，預計將優於杜拜。
