美國住房市場長期面臨供需失衡與房價飆漲問題，在首次購屋者平均年齡不斷攀升、機構投資人大舉收購住宅的背景下，美國國會近日推動近 30 多年來規模最大的住房改革法案。美國參議院本週以 85 票贊成、5 票反對的壓倒性票數通過《21 世紀住房道路法案》(21st Century ROAD to Housing Act)，法案接下來將送交眾議院完成最終表決，隨後提交美國總統川普簽署。
參議院銀行委員會民主黨重要成員、參議員 Elizabeth Warren 將該法案形容為自 1990 年以來最重要的住房法案之一，認為其有助於改善美國長年惡化的住房負擔能力問題。
根據法案支持者提供的數據，美國獨棟住宅平均售價自 1990 年的 15 萬美元一路攀升至目前超過 50 萬美元，漲幅超過 230%。與此同時，美國首次購屋者的年齡中位數已升至 40 歲，創下歷史新高，而全美每年仍有超過 100 萬件驅逐案件被提起，凸顯住房壓力持續升高。
法案最受市場關注的內容之一，是限制大型機構投資人持續收購獨棟住宅。根據最終版本規定，持有超過 350 戶獨棟住宅的大型機構投資者，未來將不得再新增購買獨棟住宅。此舉被視為直接瞄準近年積極布局住宅租賃市場的私募基金及大型資產管理機構。
過去數年，包括 Blackstone、KKR 等大型投資機構持續擴大對住宅資產的投資，透過全現金報價與快速成交優勢，在競價過程中經常擊敗一般家庭買家，引發市場對機構資本推高房價的批評。
沃倫在參議院辯論中表示，私募股權公司利用全現金報價搶購住宅的同時，許多家庭卻因此失去實現購屋夢想的機會。
不過，法案最終版本也做出部分妥協。參議院早期草案原本要求大型機構於七年內逐步出售現有持有住宅，但該條款在與眾議院協商過程中遭刪除。最終通過版本僅限制未來新增購買行為，現有住宅庫存不受影響。
此外，為避免影響租賃市場供應，法案特別豁免「建後出租」(Build-to-Rent) 模式的開發計畫，使專門興建出租住宅的項目不受限制。
除了抑制投資需求外，法案另一核心目標是增加住房供給。根據各界估算，美國目前住房缺口介於 150 萬戶至 730 萬戶之間，供應不足被普遍視為推升房價的根本原因。
為此，法案提出多項措施，包括簡化環境審查程序與開發審批流程，降低建商開發成本；重新授權並更新 HOME 投資夥伴計畫 (Home Investment Partnerships Program)；擴大社區發展整筆撥款(CDBG) 的使用範圍；以及設立試點計畫，增加 10 萬美元以下小額房貸的取得管道，以協助首次購屋族進入市場。
法案也對製造房屋 (Manufactured Housing) 規範進行調整。未來相關住宅將不再強制要求建置於永久性鋼製底盤上，藉此降低生產成本，提升平價住宅供給能力。
參議員 Peter Welch 表示，美國需要削減不必要的官僚程序，讓建造房屋變得更容易，同時防止私募股權基金進一步主導住宅市場。
本次法案之所以能快速推進，主要來自兩黨罕見形成共識。參議院方面由共和黨銀行委員會主席 Tim Scott 與民主黨的沃倫共同推動；眾議院則由金融服務委員會主席 French Hill 及民主黨資深議員 Maxine Waters 共同協商完成。
法案先前已在眾議院以 396 票贊成、13 票反對獲得通過，參議院則以 85 比 5 壓倒性票數過關，兩院支持率均超過九成，在當前高度對立的美國政治環境下相當罕見。
分析人士指出，住房問題已成為美國選民最關心的民生議題之一。在房價持續高企、租金負擔加重以及中期選舉逐漸逼近的背景下，兩黨均面臨回應選民不滿情緒的政治壓力，促成此次跨黨派合作。
史考特表示，該法案的目標主要包括四個方向：降低建屋成本、增加住房供應、提高首次購屋者進入市場的機會，以及保護納稅人利益，同時不增加新的聯邦財政支出。
儘管法案獲得廣泛支持，但部分政策研究機構認為，其對房價的實際影響仍需時間觀察。由於現有機構持有住宅不受影響，且住房短缺問題累積多年，即便法案順利實施，也難以在短期內徹底扭轉供需失衡局面。
沃倫亦坦言，這項住房法案雖然規模龐大，但美國面臨的住房危機更加嚴峻，未來仍需進一步推動更多改革措施，才能真正改善住房可負擔性問題。
